부동산 관련 세금 줄이는 방법 : 취득세, 보유세, 증여세 등

앞서 양도세를 절세하는 방법을 알려드렸다면, 

이 글에서는 해당 세금 종류별로 어떻게 절세할 수 있는지,

세무사들도 현장에서 많이 안내하는 실전 전략을 정리해 보았습니다.

꼭 필독하시어 활용해 보시길 추천드립니다.

 

목차

1. 취득세
2. 보유세
3. 증여세
4. 임대소득세
5. 종합소득세
6. 세무 시뮬레이션과 상담
7. 마무리 & 요약

 

 

1. 취득세 

취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 세금(지방세)으로, 부동산 가격의 1~12%입니다.

이에 지방교육세 10%과 부과되기에, 정확히는 1.1%~12.4%입니다.

이는 일정 가격, 평형, 주택 수에 따라 차이가 있습니다.

특히 주택수가 3 주택 이상일 경우 8%, 12%이고 조정대상지역일 경우 2 주택 취득부터 8%가 적용됩니다. 
조건에 따라 감면을 받을 수 있는 항목이 있어 꼼꼼히 확인하면 절세 여지가 큽니다.

아래 취득세율을 참고하시기 바랍니다.

취득세율
1 주택자 : 지역구분 없음(비조정, 조정)
- 6억 원 이하 : 1%, 6억원 초과 ~ 9억 원 이하 : 1.01~2.99%, 9억원 초과 : 3%
2 주택자 : 조정대상지역 : 8%, 비조정대상지역: 1~3%
3 주택자 : 조정대상지역 : 12%, 비조정대상지역: 8%
4 주택 이상 : 12%

절세 전략 : 생애 최초 주택 구입자 감면

• 1억 5천 이상 4억 이하 주택 
• 부부 합산 소득 7천만 원 이하 (맞벌이 1억 원 이하)

→ 조건 충족 시 최대 50~100% 취득세 감면 대상입니다.

절세 전략 : 신혼부부·다자녀 혜택

• 일부 지자체는 신혼부부, 2자녀 이상 가구에 추가 감면을 제공합니다.
• 지역별로 조건이 상이하므로 지자체 세무과 꼭 문의가 필요합니다.

절세 전략 : 지분 분할(증여) 취득 시 유의

• 취득 후 공동명의로 전환하면 증여세가 발생합니다.
  → 처음부터 공동명의로 계약하면 이를 방지할 수 있습니다.

 

2. 보유세 

보유세는 집을 소유하고 있는 동안 내는 세금이며, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다.
공시가 상승과 다주택자 규제 강화로 인해 최근 부담이 급증한 영역입니다.

절세 전략 : 부부 공동명의 활용

• 종부세 기본공제: 1인당 12억 원이며, 공동명의 시 24억 원까지 가능합니다. 즉, 12억 원이 넘는 주택에 대해서 종부세 절세를 하기 위해선 1인 명의보다는 공동명의가 유리합니다.
• 공동명의 시 보유세가 절반 수준으로 분산되기 때문입니다.
• 주의할 점은 1인 명의 취득 후 명의를 분산한다면 증여로 간주되어 증여세가 발생합니다. 반드시 계약 단계에서 공동명의로 해야 합니다.

절세 전략 : 고령자·장기보유자 세액공제

• 60세 이상이며 5년 이상 보유 시 재산세 세액공제가 가능합니다.
• 공제율은 최대 80%까지 가능합니다. 이때 앞서 말한 고령 + 장기보유 중복 적용 가능합니다.

 절세 전략 : 공시가격 이의신청

• 공시가 과다 산정 시 이의신청이 가능합니다. 단, 확률적이라는 점 참고해야 합니다.
  → 매년 3~4월 사이 확인 및 신청, 수백만 원 절세 효과

 

3. 증여세

 

증여세는 부동산을 타인에게 무상으로 넘길 때 부과되는 세금입니다. 보통은 가족 간 증여가 대부분입니다.
부동산 가격 상승기에는 ‘증여 후 보유’가 절세 전략으로 자주 활용됩니다.

양도소득세를 내는 것보단, 증여 후 다른 절세효과를 보는 게 이득이기 때문입니다.  

절세 전략 : 증여 공제 한도 활용

• 부모→성인 자녀사이에서는 10년간 5,000만 원까지 비과세가 적용됩니다.
• 성인 자녀가 혼인(혼인신고기준), 출산(출생신고기준) 2년 이내라면, 1억 원까지 비과세가 적용됩니다.
• 즉, 10년간 증여가 없었고 그중에 성인 자녀가 혼인 또는 출산이 2년 이내라면 최대 1억 5천만 원까지, 양가를 합쳐 총 3억 원까지 비과세가 적용됩니다. 
• 추가로는 장인, 장모, 시부모로부터  기타 친족 증여재산 공제를 활용하면, 양가 각 1천만 원씩 총 2천만 원 비과세가 적용됩니다.
• 따라서 혼인, 출산 2년 이내라면 양가 총 3억 2천만원 비과세를 적용하여 증여받을 수 있습니다.
• 배우자 간에는 10년간 6억 원까지 비과세입니다.

절세 전략 : 공시가격 기준 증여 유리

• 실거래가보다 공시가격이 낮을 경우 공시가 기준 증여가 세금 부담 적습니다. 단, 증여 후 5년 내 양도하면 양도세 계산에 증여가액이 포함되니 중장기 보유 계획이 필수입니다.

 

 

4. 임대소득세

 

2채 이상 주택 보유자는 간주임대료를 통해 임대소득에 대해 세금 납부 대상이 됩니다.

특히 월세는 과세 대상이므로 소득신고가 필요합니다.

절세 전략 : 분리과세 선택

• 임대소득이 연 2,000만 원 이하 소득  14% 분리과세로 선택이 가능합니다.
• 종합소득세보다 유리한 경우 많기 때문입니다.

절세 전략 : 필요경비 적극 반영

• 임대소득에 관리비, 수리비, 감가상각비 등 실제 지출을 필요경비로 공제하면 과세소득이 줄어들어 세금 절감이 가능합니다.

절세 전략 : 임대사업자 등록제 활용

• 일부 유형(장기 일반 민간임대 등)은 종부세·양도세 감면이 가능합니다.
• 단, 등록 요건과 의무 이행이 필요하여 사전에 조사가 필요합니다.

 

5. 종합소득세

 

부동산 임대, 이자, 사업소득 등이 있을 경우 매년 5월 종합소득세 신고 대상이 됩니다.

절세 전략

• 소득별 분리 관리를 하여 임대소득, 이자소득, 배당소득 등을 명확하게 정리해서 신고해야 합니다.
• 공제항목 최대한 활용하여 보험료, 의료비, 교육비 등 종합소득세에서 공제를 적용합니다.
• 국세청 홈택스 미리 보기 서비스를 활용하여 오류를 줄이고, 절세 방향 사전 점검이 가능합니다.

 

6. 세무 시뮬레이션과 사전 상담

 

마지막으로 어떤 세금이든 중요한 건 사전 시뮬레이션과 전문가 상담입니다.

세금이 크지 않다면 모르겠지만, 큰 세금 같은 경우는 법률 상담이 가장 좋은 방법 중 하나입니다.

이런데에는 돈을 아낄 필요가 없습니다. 

• 국세청 홈택스, 마이홈 세금계산기, 부동산계산기 어플 등의 앱을 통해 양도세·취득세 등 각종 세금에 대해 예측이 가능합니다.
• 위와 같이 시뮬레이션 후 세무사 상담을 하면 훨씬 구체적이고 정확한 전략 수립이 가능합니다.

 

7. 마무리 & 요약

 

세금 종류	설명	절세 전략 요점
취득세	부동산을 구매할 시 세금	- 생애 최초 주택 구입자 감면 (최대 100%) - 신혼부부·다자녀 가구 감면 - 취득 시 공동명의 설정으로 증여세 회피
보유세	부동산 보유 시 세금	- 부부 공동명의로 세 부담 분산 - 고령자·장기보유자 공제 활용 - 공시가격 이의신청으로 과세표준 낮추기
증여세	가족 간 증여시 세금	- 증여 공제 활용 (성인 자녀 5천만 원, 혼인,출산 1억원, 배우자 6억 원/10년) - 공시가 기준 증여가 유리 - 증여 후 5년 내 양도 시 주의
임대소득세	임대시 세금	- 연 2,000만 원 이하 분리과세 선택 (14%) - 필요경비(관리비·수선비 등) 명확히 처리 - 장기임대사업자 등록 고려
종합소득세	임대소득·기타소득시 세금	- 소득 구분 관리 - 의료비·보험료 등 공제 항목 챙기기 - 국세청 사전 신고서 및 홈택스 자동계산 활용
기타 전략	시뮬레이션 및 상담	- 홈택스 양도세 계산기 활용 - 전문가 상담 전 시뮬레이션 필수- 명의, 시기, 보유기간 전략적으로 설계

 

부동산 세금은 어렵고 복잡하게 느껴지지만,
종류별 구조와 절세 포인트만 이해하면 누구나 충분히 준비할 수 있습니다.

말 그대로 알기만 하면 돈을 버는 효과입니다.
중요한 건 무작정 아끼는 게 아니라, 전략적 절세입니다.

매매를 앞두고 있거나, 부동산 보유 중이라면
오늘 소개한 전략을 꼭 체크해 보시고, 필요시 전문가와 꼭 상의하세요.(제발 이런 거에 돈 아끼지 마세요.)
오늘은 여러분의 수백만 원 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 기회를 알려드렸으니 놓치지 마세요!

이전 양도세편도 꼭 활용하시길 바랍니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.