6.27 대책에 대한 현실적 대응방법

이번 6월 27일 정부에서 부동산 정책이라기보다는 시행한 가계 대출 총량 규제가 시행되었습니다.

이 대출총량 규제는 사실 윤석영 정권에서도 나왔었고,  실제적으로 시장에 영향을 주어 겨울이 찾아왔었습니다.

그렇다면 왜 정부는 대출을 규제하는 걸까요?

 

목차

1. 왜 정부는 대출을 막는 걸까?
2. 6.27 대책 종류와 그에 대한 현실적 대응방법
3. 마무리 & 요약
4. 참고글

왜 정부는 대출을 막는 걸까?

자본주의 사회에서 돈의 가치가 떨어지는 이유는 단순합니다. 돈이 불어나기 때문입니다.

근데 이 돈이 어떻게 하면 불어날까요? 맞습니다. 종이처럼 찍어내던가, 대출을 통해서 시장에 유통하는 방법 등이 있죠.

여기서 이 대출이라는 것이 부동산을 구매할 때 정말 중요한 역할을 합니다.

대한민국 사회에서 상위 1% 안에 드는 부자가 아닌 이상, 대부분이 대출을 일으켜 집을 매매하기 때문입니다.

 

우리나라 주택담보대출은 현재 주택가격에 %로 대출을 해주고 있습니다. 물론 이 전제조건은 현재 본인의 소득으로 대출을 갚아나가는 능력을 보는 DSR 범위 내에서는 대출이 가능하죠. 즉 DSR만 되면 주택을 사기 위해 당장 필요한 현금 비율이 낮아져 충분히 구매할 수 있게 됩니다. 현재 가지고 있는 주택을 매도함과 동시에 주담대를 일으켜 상급지로 점프가 가능하고, 하위 지역들까지 이 과정이 반복되어 가는 것입니다. 

 

하지만 문제는 얼마나 대출을 받느냐입니다. 소득만 충분하면 10억 이상까지도 대출이 되기 때문입니다.

이 과정에서 서울 상급지를 지켜보고 있던 대기수요들이 대출을 일으켜 주택을 추격매수하면서 급등이 시작되었고,

정부는 시장의 과열을 지켜만 보지 않고 대출 규제를 시행한 것입니다.

특히 이번 대출 규제의 강도는 나름 강한 편이라고 생각합니다.

이전에는 없었던 대출액의 한도를 제한하였기 때문입니다.

 

6.27 대책 종류와 그에 대한 현실적 대응방법

1. 규제 항목 주요 내용과 목적

주택담보대출 한도 축소	주택구입 목적 주담대 최대 6억원까지 허용, 그 초과는 전면 금지	투기·영끌 억제를 통한 고가 주택 접근 제한
다주택자 대출 금지	다주택자 주담대 전면 금지 (LTV 0%)	갭투자 및 다주택자 금융지원 차단
전세대출	소유권 이전 조건부 전세대출 금지	갭투자용 전세 활용 방지
전입 의무(1주택자)	주택 구입 시 6개월 이내 해당 주택에 실제 전입 필수	투자 목적 토지거래 속임수 방지
정책대출 축소	디딤돌·버팀목 대출 한도 25% 축소 (예: 5→4억, 2→1.5억)	실수요자 중심 대출 여력 조절
신용대출 한도	신용대출 한도 최대 50% 축소. 연소득 1~2배 제한	과도한 신용대출 억제
대출 만기	최대 만기 30년으로 제한	장기 상환 부담 증가를 통한 대출 억제
DSR 규제 강화	스트레스 DSR 3단계 적용 + 1.5% 가산금리 부과	추가 대출 억제를 통한 리스크 관리

2. 현실적 대응 방법

실수요자

 

우선 서울 상급지 강남 3구, 마용성 등 중상급지 주택구입 실수요자들의 매수가 어려워지게 됩니다. 가장 강력하게 규제효과를 받는 지역들이 되겠죠. 매수할 사람들이 줄어들게 되면, 매수할 사람들 또한 매수 전 본인 집을 팔고 이동하기에 매물을 거두고 다음을 기약하거나, 이미 계약한 사람들은 빠르게 매도를 해야 하는 상황이 올 수 있습니다.  또한 우선 빠르게 매도 이후 매수 전략으로 가는 분들도 생길 수 있습니다.

여기서 빠르게 매도해야 하는 매물들이 가격을 낮출 가능성이 높습니다. 매수 수요가 줄어들게 되면 6개월 내에 매도를 해야하는 사람들 입장에선 가격을 낮춰서라도 팔아야 되기 때문입니다. 그럼 이 낮춘 가격에 매수하는 사람들도 매도를 6개월 내에 해야 하기에 적당한? 가격에 매도하려 노력할 것이고 이게 어느 정도 연쇄적 반응 가능성이 높습니다.

이때를 이용해 실제 대출규제에서도 매수 능력이 되는 실수요자들은 이런 매물들을 잘 살펴봐야 합니다. 이때 참고하실 점은 대출이 7억이 필요한 사람들도 포기하지 않아야 됩니다. 매도자의 상황에 따라 가격변동이 생길 수 있기 때문입니다. 

다만, 이런 매물들이 어디서 나올지는 모릅니다. 나올 수도 있고, 아닐 수도 있지만 절대 포기하지 마시고 예의주시하며 지켜볼 필요는 충분히 있다고 생각합니다. 

 

이와는 조금 다르게 대출범위가 좀 더 낮은 실수요자 분들은 그냥 내 집마련 하시면 됩니다.

특히 시장의 냉각이 예상될 때, 매수가 우위를 점할 수 있기에 조금이라도 더 네고가 가능해 매수하기 수월해지는 게 기회가 될 수 있습니다. 꼭 참고하시기 바랍니다.

 

또한 내 집마련을 이번 기회에 하시면 좋은 것이 위와 같은 상황들 중 제가 생각했을 때 대책에 가장 큰 부작용이 바로 전세매물 감소라는 것입니다. 실거주 시 전입의무, 조건부 전세대출,  등등 전세매물 이 나올 수 있는 자체를 제한해 버린 상황이니 전세매물 감소는 어찌 보면 당연하고 이는 전세가격 폭등으로 이어질 가능성이 상당이 높습니다.(물론 정책으로 인해 전세가격 상승이 어느 정도 제한이 될 수도 있습니다.)

이 전세가격의 상승은 실거주자들에게는 상당한 피로감으로 작용하게 될 것이며, 결국 매수로 전환되는 시기가 올 가능성도 높습니다. 이는 서울 중상급지급이 아닌, 그 외 수도권 지역의 키 맞추기로 이어질 가능성도 배제할 수는 없기 때문입니다. 

부디 정말 계획이 있으신 분들은 미루지 마시고 적극적으로 행동하시길 바랍니다. 저는 굉장히 기회로 보고 있기 때문입니다.

 

투자자

소유권 이전으로 전세금을 통해 잔금을 대체하는 방법은 이제 불가능합니다. 사람들이 말하는 갭투자가 더욱 힘들어졌습니다.

그렇다면 과연 갭투자의 시대는 끝났을까요? 저는 이 또한 기회라고 생각합니다.

우선 위에서 말씀드린 바와 같이 규제에 사람들이 적응하기 전까진 시장이 우선은 냉각될 가능성이 크고, 이는 매수 우위가 될 가능성이 큽니다. 그리고 전세가 제한적으로 상승할 가능성이 높기에 매수 가격은 내려가고 전세가격은 올라가는 즉, 투자자가 좋아하는 전세가율이 높아질 가능성이 큽니다. 투자자로서 내 돈이 덜 들어가는 시장이 예상된다는 것이죠. 투자자에게는 이만큼 좋은 시장이 없으니까요. 

다만 방법이 조금 제한적으로 변한다는 것입니다. 방법이 없는 것이 아니기에 충분히 투자자도 진입가능한 시장입니다.

1. 이미 임차인이 거주하고 있는(전세 낀 매물)을 구매

- 이미 매도인께서 아주 친절하게 전세 껴서 매도를 할 경우 우리는 그냥 매수를 통해 소유권 이전만 하면 됩니다. 소유권 이전과 동시에 전세를 놓는 것이 아니기 때문에 가능합니다. 물론 전세 낀 매물 자체가 적어서 매수가 어려울 수 있지만, 방법이 없는 것은 아니기에 잘 살펴봐야 합니다.

 

2. 매도인을 전세로 거주.

왜 간혹 매도하시는 분들 보면 제한적 기간 동안(분양, 아이 학교 등) 매도 후 전세로 거주하고 싶으신 분들이 계십니다. 이럴 경우 전세금과 매도액의 차이만 지불하면 되기 때문에 투자가 가능해집니다. 물론 이 매물 또한 제한적이기는 합니다.

 

3. 잔금치고 실제로 거주 후 매도

가장 꺼려지는 방법이긴 하지만, 2 주택자를 유지하시는 분들에게는 나쁘지 않은 방법입니다. 1채만 놔두고 1채를 사고팔고 전략으로 가능 방법도 있습니다. 

 

마무리 & 요약

위 정책으로 인해 앞으로의 변화와 대응의 골자는 시장은 냉각될 가능성이 크고 이에 따라 매수 우위의 시점이 오며, 이는 가격 조정 여지가 높아져 좀 더 싸게 살 수 있는 기회의 시장이 된다는 것입니다. 또한 전 월세 가격 상승은 불 보듯 뻔하게 됩니다. 이는 실수요자든, 투자자든 내 돈을 적게 들여 매수할 기회가 되기에 꼭 시장을 관심 있게 지켜보시고 놓치지 않길 바랍니다. 

 

선택과 집중이 필요한 시기입니다. 시장에 영원한 상승과 하락은 없습니다.

누구는 태풍이 불 때 나아가기를 포기하지만, 포기하지 않고 행동하는 사람은 태풍에 대비할 수 있습니다.

홈런을 치려하지 마시고, 안타라도 나에게 맞는 볼을 쳐 나가시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

참고글

[부동산 투자 및 내집마련] - 대한민국 부동산의 현실과 인식, 앞으로의 방향성