강동구 부동산 매매 분석 1편 : 왜 강동구인가?

강동구 아파트를 매매하기 직전 여러분은 어떤 걸 고민하시나요?
고민에 확신이 필요하신 건가요?
그 고민을 덜어드리기 위해 강동구를 분석했습니다.  

 

1. 왜 강동구인가? 균형 잡힌 지역 강동구

 

강동구는 단순한 타협점이 아닌, 현명한 ‘전략적 선택지’로서 그 가치를 드러내고 있습니다. 서울의 동쪽 송파구 옆 관문이라는 지리적 위치는 강동구를 단순한 주거지를 넘어, 서울 도심과 성장하는 경기 동부권을 잇는 핵심 허브로 자리매김하게 합니다. 경기 동부권의 수요를 이끌어 그들의 상급 주거지가 된다는 것이 강동구의 잠재력입니다. 

 

2. 지역별 비교를 통한 강동구의 현재 위치

지도상의 위치

강동구는 도심 의로의 접근성이 준수한 편입니다. 여기서 말하는 도심이란 3대 업무지구 중심인 강남구의 테헤란로, 용산구 및 중구의 일자리들을 말합니다. 지도의 위치상으로 서쪽의 영등포구, 양천구, 마포구와 비슷하며, 광진구와 인접해 있습니다. 비슷한 가격대의 선택지들이 되겠습니다. 

비슷한 위치의 가격대 살펴보기

출처:아파트 실거래가

 

가격 흐름을 살펴보면 각 지역별 튀는 가격의 1위 아파트들을 제외하고 2위부터는  마포 > 동작 > 양천 > 강동 > 영등포 > 광진구 순으로 나열되어 있습니다. 저는 가격을 현재의 순위라고 믿지만, 예외는 분명 따져봐야 합니다. 마포가 1위를 달리지만 여기 대부분이 신축으로 탈바꿈했고 그 영향이 가격에 반영되었습니다. 동작구의 경우 한강프리미엄에 신축이라는 효과가 반영되어 있어서 지역별 순위가 2위라고 보기엔 애매한 부분이 있습니다. 구축이어도 강세를 보이는 양천구와는 다르죠.

 

양천구의 재건축으로 인해 신축 아파트로 탈바꿈한다면 또 달라질 것으로 예상됩니다. 이는 광진구도 동일합니다. 가격적으로는 강동구보다 낮지만, 지리적 위치와 구축이라는 점만 빼면 강동구보다 위상은 높다고 판단합니다. 따라서 종합적으로 평가했을 때,  순위를 다시 생각해 보면 양천 > 마포 = 광진 > 강동 = 동작 > 영등포 정도로 저는 판단합니다. 강동구는 결국 동작구와 강남 4구가 누구냐로 싸우는 이유가 있다고 봅니다.

인접 지역 송파구, 하남시, 광진구와의 비교 분석

강동구의 현재 위치와 미래 가치를 정확히 파악하기 위해서는 인접 지역과의 비교가 필수적입니다. 강동구의 가격 흐름을 주도하는 송파구, 배후 수요가 되는 하남시, 그리고 강 건너 광진구와의 경쟁입니다. 강동구의 흐름은 송파구에 많은 영향을 받습니다. 송파구의 흐름이 빠르게 강동구로 넘어오기 때문입니다. 그리고 그 흐름의 주역은 현재 단연 올림픽파크포레온입니다. 올림픽파크포레온은 입주와 동시에 강동구 대표 신축들은 가격의 간극을 메우기라도 하듯 일제히 급등했습니다. 

 

강 건너 광진구와 비교했을 때, 구축이라는 아쉬운 점이 강동구 신축을 선택하는 이유가 높다고 판단하고 있습니다. 다만 이 아쉬움이 재건축으로 인해 변화되는 광진구가 된다고 한다면, 강동구는 결코 광진구를 넘을 수 없을 것입니다. 지역의 위치가 그 이유입니다.

 

결론적으로 강동구는 독특한 ‘하이브리드’ 투자 매력을 지닙니다. 송파구와 같은 서울 핵심지의 안정성과 인프라를 갖추고 있으면서도, 아직 개발이 진행 중인 하남시와는 달리 이미 완성된 생활 기반을 누릴 수 있습니다. 동시에 성숙기에 접어든 송파구와는 다르게 대규모 변혁을 통해 높은 미래 성장 잠재력까지 품고 있습니다. 이는 내 집 마련 실수요자와 장기 투자자 모두에게 매력적인 ‘저위험 고성장’ 프로필을 제공합니다.

 

3. 강동의 생활권 특징

강동구는 하나의 단일한 지역이 아닌, 각기 다른 매력과 잠재력을 지닌 5개의 생활권으로 구성되어 있습니다. 2부에서 본격적으로 분석하기에 앞서, 각 생활권의 특징을 간략히 소개합니다.

1. 강일·상일권: 고덕비즈밸리와 대규모 신축 아파트 단지가 들어선 강동구의 새로운 성장 최전선입니다.
2. 명일·고덕권: 강동 최고의 명문 학군으로 꼽히는 명일동 학원가와 고덕지구의 신축 명품 아파트가 결합된 신흥 부촌입니다.
3. 암사권: 암사동 선사유적지의 역사와 한강변의 쾌적함이 공존하며, 재개발을 통해 미래가 기대되는 지역입니다.
4. 천호·성내권: 강동구의 전통적인 상업·행정 중심지이자 교통의 요충지로, 대대적인 변화를 앞두고 있습니다.
5. 길동·둔촌권: 단군 이래 최대 재건축 단지인 ‘올림픽파크 포레온’의 입주와 함께 송파 생활권과 직접 연결되는 관문 지역입니다.

현재 생활권별 대표 단지 가격 서열을 본다면 길동·둔촌권 > 명일·고덕권 > 천호·성내권 > 암사권 > 강일·상일권입니다. 신축 대단지라는 명일 고덕권은 아쉽게도 둔촌권의 땅의 가치를 이기기에는 부족합니다. 위치 때문이겠죠. 그것을 보완하는 것이 신축 대단지라는 프리미엄입니다. 강동구 내에서 확실히 위치로 인해 가격 탈바꿈이 일어날 확률은 높습니다. 

4. 1부 마무리 & 요약

가격을 리드해 주는 든든한 송파구가 옆에 있고, 배후 수요들이 충분한 지역인 강동구는 확실히 매력적인 지역입니다. 신축이 구축아파트가 되어도, 땅의 가치는 변하지 않기 때문입니다. 광진구와 강동구를 고민하는 분들의 대다수는 연식입니다. 장기적으로 계속 가져가진다면 광진구의 선택이 저는 괜찮을 것이라 판단되고, 단기 적으로라면 강동구를 선택할 것 같습니다.

2부에서는 강동구를 더욱 파헤쳐 입지적 가치를 분석하여 강동구를 선택하려는 판단에 도움이 되겠습니다. 

참고글

아파트 투자 및 내 집마련 타이밍, 이 기준 하나면 충분합니다 : 2편

 

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