아파트 투자 및 내집마련 타이밍, 이 기준 하나면 충분합니다 : 2편

사고 나서 하락하면 어떻게 하지?
대체 언제가 매수 타이밍일까?

 

앞서 부동산 흐름을 결정짓는 가장 중요한 변수 수요와 공급에 대해서 이해하셨다면, 이제 매수 타이밍을 잡아야 합니다.

수요는 항상 존재하기에 우리는 공급의 흐름을 읽을 수 있어야 나름대로 예측할 수 있습니다. 현재 제가 실제로 이 방법대로 매수를 하고 있으며 읽고 나면 어느 정도 궁금증이 해결되실 겁니다. 이제 그 타이밍 잡는 법을 알려드리겠습니다.

 

→ 앞서 수요 공급의 이해가 필요합니다. 이걸 이해해야 2편이 좀 더 이해하기 쉽다는 점 참고하시길 바랍니다.

1. 타이밍을 잡는 요소 체크

공급의 흐름을 파악하는 게 가장 중요합니다. 실제 공급과 공급에 영향을 주는 요소를 파악해야 합니다.

실제 공급 흐름 파악

예정공급을 파악합니다.

• 현재 : 보통 부동산 지인, 아파트 실거래가 정도로 공급 수준을 파악합니다. 현재 3년 이내 모든 공급이 표시되며, 이 공급은 신규 건설이 대부분입니다. 이를 통해 예정된 공급을 바로 확인 가능합니다. 
• 미래 : 재개발, 재건축, 착공 인허가를 통한 미래 공급을 파악합니다. 이 예정 공급 흐름을 파악하는 것도 매우 중요합니다. 이걸 알아야 현재와 앞으로의 공급 즉, 전체 공급을 파악할 수 있기 때문입니다.

공급 흐름 영향 요소 파악

 

공급 흐름에 영향을 주는 정책이나 요소 등을 파악합니다.

• 직접적 공급 규제 : 재초환, 분양가 상한제, PF대출 등에 영향을 주는 것들입니다. 이는 신규 공급 악화를 불러옵니다. 이 때문에 신규로 입주하기 위해 기존 집을 매도하려고 나오는 물량, 입주하지 않고 전세로 내놓는 전세 물량마저 감소하여 총체적 물량 감소로 이어지게 됩니다. 
• 간접적 공급 규제 :  2020년 전세갱신청구권 사용은 그 당시에 전세가를 폭등시켰습니다. 2+2니까 당장은 오래 살 수 있을지 몰라도, 물량 감소를 초래했습니다.
• 투자자 매수 규제 : 투자자는 왜 필요성에 대해 이해하셔야 합니다. 단순 투기꾼이라고 보기엔, 이들이 내놓는 전세물량은 거의 시장의 60~70%를 차지합니다. 이들을 규제하면, 향후 전세 물량 감소가 누적되어 전세난이 발생합니다. 전세공급에 있어서는 꼭 필요한 존재들입니다.
• 영향을 주는 요소들을 파악하려면 정책변화 등에 대해 관심이 필요합니다.
• 공급이 적다면 매수 적기입니다.

 

매매가 흐름 파악

 

현재 매매가의 흐름을 파악합니다. 급등, 하락 등 현재 상황을 인지합니다.

• 하락 : 저는 굳이 떨어지는 칼날을 잡진 않습니다. 단 지역, 단지별 하락의 흐름이 다릅니다. 이미 하락을 멈추고 정체구간인 지역 및 단지들도 있고, 하락 중인 곳도 있습니다. 저는 이때 움직이기 시작합니다. 부동산을 돌아다니면서, 급매를 파악하여, 진짜 급매조건이라면 매수합니다.
• 여담 : 재미있는 사실 알려 드릴까요? 우리나라는 1980년대부터 지금까지 의미 있는 하락은 1990년대 1기 신도시 공급(거대공급), IMF(이후 금방 반등), 2000년대 금융위기(이때는 사실 금융위기보다는 2기 신도시 등 공급과잉) 이 3번 정도이다. 
• 이것 말고도 하락이 있었다고 생각하는 것은 급등 가격에 매수 후 잠깐 하락할 때 겁먹고 매도한 사람들이 대부분입니다. 이게 하락일까요? 절대 아닙니다. 결국 가지고 있는 사람들은 웃었습니다.
• 보합 : 매수 적기입니다. 이럴 때 나가서 돌아다녀야 원하는 물건을 골라 잡을 수 있습니다. 내가 원하는 물건을 충분히 싸게 살 수 있는 가장 좋은 시기입니다. 제발 움직이세요.
• 상승 : 적당한 상승은 괜찮습니다. 단 15~20% 이상 급등한 가격은 저는 쳐다보지 않습니다. 물론 계속 가지고 있으면 오르겠지만, 급등 후 하락은 상당히 가능성이 높은 현실이며 이 시기에 대출 이자를 내며 버틸 자신이 없기 때문입니다. 물건을 사는 것도 어려운 시기입니다. 사려면 집주인이 집 값을 올리고 그런 타이밍입니다.
• 그러니 결론은 하락에 집중해서 돌아다니며 초 급매 또는 보합 때 매수 적기입니다. 

전세가 흐름 파악

현재 전세가 흐름과, 앞으로의 흐름에 영향을 주는 요소등을 파악합니다.

• 가장 중요합니다. 우리나라의 부동산을 이해하려면 전세가의 흐름을 반드시 알아야 합니다.
• 단기간, 장기간 수요보다 공급이 많으면 전세가는 떨어집니다. 단, 압도적으로 많지 않은 경우에는 하락이 장기적으로 이어진다고 보기 어렵습니다.
• 신규 공급만이 전세가를 낮추진 않습니다. 간혹 월세를 더 선호하는 현상이 발생하는데, 이는 장기적 전세가가 너무 올라 어쩔 수 없이 월세로 이동하거나, 월세보다 전세대출 이자가 비싼 경우입니다. 예측컨대, 대출금리가 너무 오르면 이런 현상이 발생합니다. 
• 전세가가 올라갈 수밖에 없는 상황을 파악해야 합니다. 즉, 현재 공급이 부족하고 이 부족함이 계속 이어진다면? 가장 좋은 상황입니다. 매수 적기입니다.
• 그 이유는 전세가는 실사용 가치이고 매매가를 밀어 올리는 구조이기 때문입니다. 이는 우리나라 부동산에게서만 적용되는 구조입니다.

 

2. 매수 타이밍 잡기

그래서 언제 사라고? 좀 알기 쉽게 지역별로 바로 정리해 드리겠습니다. 이제 집중하세요

서울

• 급등 후만 피하시면 됩니다. 서울은 그냥 사두세요. 특히 실수요자들(무주택자)은 전세 끼고라도 사두시길 추천합니다. 단, 감당 가능한 금액에 한해서입니다. 감당 안 되는 대출 이자내면서 버티는 건 무리입니다. 감당가능한 범위 내에서는 저는 항상 서울권은 매수 추천드립니다. 서울은 공급 자체가 부족한 지역이기 때문입니다. 인근 수도권에 대규모 공급이 있더라도 결국 서울로 가고자 하는 장기적 수요는 절대 공급 이하가 될 수 없다는 게 제 논리입니다.  
• 투자자는 실수요자와 조금 다릅니다. 2 주택자부터 투자자이며, 매수와 매도를 병행하는 분들에게 한합니다. 전세가의 흐름을 면밀히 관측하셔야 합니다. 전세가가 오를 수밖에 없는 상황이라 판단하셨다면, 매수 적기입니다. 매수 후 전세를 놓으실 때, 욕심부려 높은 가격에 내놓지 마시길 추천드립니다.
• 돈에 여유가 있다면 모르겠지만, 투자자의 치명적 약점은 역전세 or 공실 리스크입니다. 대부분의 투자자들이 이 시기에 망합니다. 욕심부리지 마시고, 적당한 가격에 갭을 고려해서 사시길 추천드립니다. 아니 강조드립니다. 

수도권

• 급등 후를 피하시되, 수도권에서도 급이 있습니다. 서울에 근접한 수도권(예:성남, 과천, 광명)은 서울과 비슷하게 가져가시고, 외곽 지역은 하락이나 보합시기가 적기입니다. 여기서 팁은, 급등 후 아직 오르지 않은 비슷한 가치를 가진 지역이나 단지들을 눈에 불을 켜고 찾으세요. 그리고 찾으셨다면, 매수 추천드립니다. 
• 투자자는 투자금에 한해 상황이 다릅니다. 전세가율이 높다면 매수 추천드립니다. 전세가율이 낮다면, 투자금이 많다는 이야기인데, 투자금 대비 효율을 꼭 따져야 합니다. 매수하시더라도 같은 투자금으로 가장 좋은 것을 사는 노력이 필요합니다. 우선 살피셔야 될 것은 서울 투자가 가능한지 보고 안되면 수도권은 그다음입니다. 

지방

• 급등 후는 반드시 피하시길 바랍니다. 지방의 경우는 서울, 수도권과 다르게 상승과 하락 주기가 상당히 짧으며 회복자체가 느리며 힘든 경우도 상당합니다. 광역시의 경우, 현재 공급으로 인한 정체 및 하락 구간이 매수 적기이며 바닥까지 기다리지 마세요. 바닥은 아무도 모릅니다.
• 우선은 신축아파트 할인 분양을 1순위로 노리시되, 이 또한 가장 좋은 지역부터 선별하는 작업이 필요합니다. 같은 가격으로 좋은 곳을 가는 게 최우선입니다. 실수요자, 투자자 모두 해당합니다.
• 실수요자의 경우 감당 가능한 선에서 매수하시고, 투자자의 경우는 전세가율만 높다고 해서 매수하지 마세요. 저 가치 물건을 선별하셔야 합니다. 광역시 포함 지방 외곽 지역의 경우 전세가율이 높은 경우가 많은데, 이는 실사용 가치만 남았을 경우가 대부분입니다.
• 투자금 적다고 제발 매수하지 마세요. 예를 들어, A~D급으로 순위를 나누시고 A or B급 정도만 가져가시길 추천드립니다. 실제로 제가 D급 사고 지금 많이 후회 중입니다. 제 것 사실 분 연락 주세요. 싸게 드릴게요.
• 투자자의 규제 정책이 있는 경우 실수요자들도 조금은 조심할 필요가 있습니다. 지방의 경우, 기본적 이론은 미친 집가격에 대해 더욱 반감이 심합니다. 매수 수요가 확 죽는 시기입니다. 받아들이질 않는 경우가 많습니다.
• 집 값이 상승하려면 수요자가 해당 가격에 인정하는 것이 첫 번째인데, 이게 이루어지지 않습니다. 이를 투자자들이 이끌어 줍니다. 아무래도 수도권보다 부족한 수요이기 때문에, 이 수요 상황을 올려주는 투자수요가 줄어드는 정책이 발현된다면 조금은 조심할 필요성이 있습니다.

3. 지금 시장은 어느 시기일까? 

 

그렇다면 지금은 어떤 시기일까요? 그래서 지금 집을 사도 되는 걸까요?

 

공급 상황

• 서울, 수도권 이례적으로 공급 부족한 상황입니다. 아직 남아있는 2기 신도시 중 검단과 남양주는 입주를 시작했지만, 이 또한 부족한 상황입니다. 그럼 3시 신도시는? 앞서 우리는 보았습니다. 2000년대 후반 2기 신도시를 공급하려 했지만 10년이 지난 지금도 끝나지 않은 상황이며, 3기 신도시 또한 저는 다르지 않다고 생각합니다. 장기적으로 봤을 때, 공급이 부족하다고 판단됩니다.
• 착공물량, 인허가 물량 자체도 부족한 상황입니다. 건설 경기도 침체되어 있으며, 재건축 또한 쉽지 않습니다. 그나마 재건축으로 인한 공급이 노려볼만한 상황인데, 이 또한 시기적으로 따졌을 때 단기간 내에 이루어지긴 힘들거라 예상합니다.
• 지방의 경우 광역시 중 광주, 대구는 아직 공급물량이 좀 있는 상황입니다. 단기적으로는 어려울 수 있지만, 실수요자는 매수 시기로는 나쁘지 않다고 생각합니다. 급매잡기에 최적의 타이밍입니다.
• 울산은 공급이 부족한 상황이며, 부산 또한 추후 공급이 수요보단 많지 않습니다. 이전에 공급들이 해소되었으며, 앞으로 전세가가 오를 확률이 높기에, 매수 시기로는 좋은 상황이라고 생각합니다.

매매가 흐름

• 서울 상급지, 수도권 상급지의 경우, 급등 후 정체에 돌입했습니다. 앞서 말씀드렸지만, 저는 급등 때는 피합니다. 또한 지금 정책 변수가 상당히 예정되어 있기에 급등한 가격은 더욱 조심해야 합니다. 특히 영끌은 더더욱 말입니다. 상급지를 원하시는 분들은 꼭 사고 싶으시다면 정체를 야기하는 정책이 나왔을 때를 보시길 추천드립니다.
• 서울 및 수도권 중상급지의 경우 아직 오르지 않은 곳은 저는 매수 적기라고 생각합니다. 다시 말씀드리지만 향후 공급 자체가 부족합니다. 사지 않을 이유가 없습니다. 
• 광역시 및 지방의 경우 대부분 평균 보합상태이기에, 공급이 부족한 지역은 매수 타이밍이라고 생각합니다. 단, 조금 길게 가져간다 생각하는 게 좋습니다.

전세가 흐름

• 서울 및 수도권은 전세가가 오르고 있습니다. 저는 조심히 예상하지만, 곧 전세난이 올 것 같습니다. 투자수요는 말라버렸고, 공급 자체도 적습니다. 전세물량이 총체적으로 부족한 구간에 돌입했습니다. 무주택자들은 임차 재계약보다 매수를 적극 추천드립니다. 다음 계약 때 올려줘야 할 돈은 생각보다 클 것이기 때문입니다.
• 광역시의 대구, 광주는 공급이 조금 남아있어 전세가가 오르기엔 약간은 애매합니다. 대전, 울산, 부산은 공급이 부족한 상황이라고 판단했기에 향후 큰 폭은 아니어도 전세가가 오를 확률이 큽니다. 

 

4. 마무리 & 핵심 요약 

 

저는 7년 차 부동산 투자자로 서울, 수도권, 지방의 투자를 통해 상승과 하락 모두를 겪었고 그 힘든 역전세 또한 다 견뎌내고 살아남았습니다. 나름의 경험이 쌓여 배운 게 많습니다.

이 경험을 통해 위에서 말씀드리고 싶은 내용을 모두 담았습니다. 다시 말씀드리지만 제 글이 정답은 아닙니다.

 

하지만 강조드리고 싶은 것은 무주택자분들은 적극 매수를 권하고 싶습니다. 위에서 말씀드린 내용을 참고로 해서요.

자본주의 국가에서 내 집 하나를 갖고 있는 것과 아닌 것은 조금은 다른 현실을 마주하게 됩니다.

돈의 가치가 떨어지기 때문입니다. 이를 헷지 하는 것은 결국 그 흐름과 함께하는 자산이라는 걸 잊지 마시길 바랍니다.

 

참고글

2025년 실수요자 내 집 마련 전략 체크! 꼭 확인하세요!

6.27 대책 이후, 기존 집 매도 후 새 집 사는 법 정리