부동산 매매 계약 완벽 가이드

초보자를 위한 부동산 매매 계약 완벽 가이드

실수 줄이는 체크포인트 총정리

우리는 살면서 삶의 필수 요소인 집을 선택할 때, 매매나 전월세와 같은 부동산 거래는 꼭 한번 하게 되어있습니다.

중요한 것은 부동산 거래는 생애 가장 큰 거래 중 하나입니다.
하지만 많은 분들이 정작 계약 전에 중요한 사항을 제대로 확인하지 않아

큰 피해를 입는 사례들이 많이 보고되고 있습니다. 너무 안타까운 일이죠.

이번 글에서는 부동산 매매 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리해 드리겠습니다.
특히 부동산 초보자라면 꼭 끝까지 읽어보세요.

 

앞서 포스팅했던 글 참고하셔서 매수할 지역부터 선정 후 이 글을 보시면 더욱 도움 되실 겁니다.

2025.07.06 - [부동산 투자 및 내 집마련] - 2025년 실수요자 내 집 마련 전략 체크! 꼭 확인하세요!

2025년 실수요자 내 집 마련 전략 체크! 꼭 확인 하세요!

 

1. 시세 확인

매물의 매매나 전세 가격이 적절한지 확인하려면 반드시 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 최근 거래 가격을 조회하세요.

시세보다 과하가 높다면, 호가가 반영되었을 가능성이 큽니다. 좀 더 신중하게 판단하셔야 합니다.

또한 시세보다 지나치게 저렴한 경우 의심해봐야 합니다. 지나치게 저렴하다면 매도자의 사연이 있는지 체크해 보시고 

본인이 충분히 감당가능하다면 좀 더 저렴하게 사는 것은 이득입니다.

 

또한 전세가의 흐름도 함께 살펴보시는 게 좋습니다.

매매가 대비 전세가의 비율이 높다면 아직 거품이 덜 껴있을 가능성이 높으므로,

추후 매매가격의 하락이 발생하여도 그 폭이 낮을 수 있습니다.

만약 주변포함 전세가가 현재 상승 중이고, 매물 또한 많지 않다면 매매가격의 하락 가능성은 낮다고 보셔도 됩니다.

 

저층 매물의 가격 또한 참고해 보시면 좋습니다. 대부분 해당 부동산의 저층은 가장 낮은 가격에 나옵니다.

이와 비슷한 가격에 중간층 이상의 매물이 있다면 나쁘지 않은 가격이라 볼 수 있습니다.

 

2. 가용예산(+대출) + 부대비용 체크

우선 내 가용할 수 있는 현금(예적금, 주식 등등)을 파악합니다.

그러고 나서 무리하지 않는 선에서 본인 소득 대비 대출 가능 여부와 금액을 산정합니다.

네이버 부동산에 접속하셔서  부대비용을 제한 나머지 금액으로 가격을 지정(sorting)하여

매수 가능한 곳을 살펴본 후 가장 최선의 선택지를 선정합니다.

이때, 팁으로는 부대비용을 제한 7억이 가용예산이라면 약 5~10% 상한까지 설정하시는 것을 추천합니다.

네고를 통해 가용예산까지로 맞출 수도 있고, 부대비용 중 가장 큰 비용인 인테리어 공사비를 조절하여

매수할 기회를 잡을 수도 있기 때문입니다.

인테리어를 절대 포기 못한다 하시면 가성비 인테리어로 공사가 가능하기에 

꼭 전략적으로 생각하시는 걸 추천합니다. 특이 평생 한 곳에서 살 계획이 아니시라면 말이죠.

 

매매 시 발생하는 주요 부대비용은 아래와 같습니다:

취득세	매매가 기준 1.1~3.5%
중개수수료	5천만 원 미만 0.6%, 2억 원 미만 0.5%, 6억 원 미만 0.4%, 6억 원 이상 0.2~0.9% (상호 협의)
등기비용	법무사 수임료 포함(셀프도 가능)
인테리어비용	공사범위 및 자재 선정 별 천차만별(가성비 올수리 기준 약 2천만원 초반 ~ 1억)

 

저축을 할 때 쓰고 남은 돈을 저금하는 것보다, 저축비용을 지정하고 남은 돈을 쓰는 것이 좋듯이,

중요한 것은 필수 부대비용을 제외한 등기, 특히 인테리어 비용은 조절 가능하니

가장 최선의 선택을 할 수 있는 매수금액을 선택하신 후 남은 비용으로 인테리어를 하시는 것을 추천드립니다.

 

3. 가계약 전 매물에 대한 상세 확인(등기부등본, 집 상태)

가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.

이는 보통 부동산 사장님께서 계약 당일 프린트하여 보여주시긴 합니다.

하지만 가계약이 진행될 때 보통 확인 해주지 않고 가계약금부터 입금하는 경우가 많습니다. 
가계약 전 등기부등본에서 해당 부동산의 소유자, 근저당, 가압류 여부 등 권리관계를 필히 확인하여야 합니다.

사장님이 준비해놓지 않으셨다면 대법원 인터넷등기소에서 1000원으로 누구나 열람 및 발급 가능하니 참고해 주세요.

소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하거나, 담보가 과하게 잡힌 것 등 모든 상황이 등기부등본에 표시되기 때문에

이런 매물이라면 섣불리 계약하시면 안 됩니다. 되도록이면 피하는 게 좋죠

이는 계약 이후에도 잔금일 전 등기부등본을 다시 열람해 변동사항이 없는지 체크하시는 것이 좋습니다.

 

권리관계에 대한 문제가 있긴 하지만 매도자와 조율하여 충분히 해결 가능한 상황이고 이를 이용할 수 있다면

좀 더 네고를 진행하여 싸게 살 수 있는 장점은 있습니다.

반드시 해결해야 한다는 전제조건이 필수겠죠.

 

또한 집 내부를 직접 부동산 사장님 동행하에 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 

집의 하자 유무 체크는 추후 추가비용이 발생할 수 있는 상황을 피할 수 있습니다. 

하자가 있다면 꼭 매도자와 협의하여 네고사항으로 추가하거나, 해결 후 매매하시기를 추천드립니다.

하자체크에 대한 자세한 사항은 추후 포스팅하겠습니다.

 

아파트의 경우 내가 매수하려는 매물의 선호도를 파악하시는 것도 좋은 방법입니다.

RR이라고 하죠. 로열동 로열층이 해당 단지 내에서 어딘지 파악하고 우선적으로 보되

가격 또한 비 RR과 비슷한 수준이라면 매수 1순위 후보로 선정하시는 것이 좋습니다.

이는 추후 매도 할 상황이 올 경우 더욱 유리하기 때문입니다. 

 

4. 계약 전 ‘중개사 등록 여부’ 확인

믿을 수 있는 공인중개사인지 확인하세요.

대부분 공인중개사 분들은 정직하고 좋은 분들이 많습니다.

하지만 큰 거래를 앞두고 우리는 믿음으로만 움직일 수 없습니다.

모든지 다 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있죠. 
국토부 ‘중개사사무소 정보조회’에서 중개사 자격과 등록 현황을 조회할 수 있습니다.
중개보수(수수료)도 지자체 고시 요율 범위 내에서 요구되는지 체크해야 합니다.

 

5. 계약 시 특약 조항은 꼼꼼히!

계약서에는 반드시 특약사항을 명시해야 합니다.
이는 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다.

단, 너무 작은 사항들이라던지 법에 명시되어 있는 것들은 넣지 않으셔도 됩니다.

• 잔금일 이전 하자 보수
• 잔금일 기준 임차인 퇴거 후 잔금
• 잔금일 지정
• 필요시 조율하여 계약금 OO%, 중도금 OO% 등 추가
• 계약 체결 후 잔금까지 추가 권리변동이 발생하면 계약해지 및 배액배상

 

 

6. 모든 서류는 사진 또는 스캔 보관

계약서, 신분증 사본, 등기부등본, 송금 내역 등은 최소 5년 이상 보관하는 것이 좋습니다.
필요시 분쟁의 증거 자료가 될 수 있습니다. 

마무리하며

처음 부동산 계약을 진행한다면 낯설고 복잡할 수 있습니다.
하지만 이 글의 체크포인트만 잘 지켜도 90%의 실수는 피할 수 있습니다.
계약 전 공부한 사람일수록 내 소중한 자산을 지키는 길이라는 사실을 잊지 마세요.

필요한 정보나 궁금한 사항이 있으신 분들은 댓글로 편하게 작성해 주시면 참고하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

참고글

2025년 실수요자 내 집 마련 전략 체크! 꼭 확인 하세요!