전세보증금 반환보증 보험 가입 전 핵심 체크포인트 5가지

 

 

 

 

전세보증금 반환보증 보험 "안전장치"

 

전세 계약을 앞두고 가장 두려운 건 보증금을 못 돌려받는 상황입니다.
‘전세 사기’라는 말이 일상처럼 들릴 정도로 세입자 보호가 중요해진 지금,
전세보증금 반환보증 보험은 선택이 아닌 내 보증금을 지킬 수 있는 필수 안전장치입니다.

오늘은 이 보험에 가입하기 전 반드시 알아야 할 핵심 체크포인트 5가지를 말씀드리겠습니다.

1. 전세보증금 반환보증 보험이란?

전세 계약이 끝났을 때, 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 지연하는 경우,
이를 보험회사가 대신 보증금을 세입자에게 지급하는 제도입니다.

즉, 보증보험은 임대인에게 발생된 예상치 못한 상황으로부터 세입자의 돈을 보호하는 방패역할을 합니다.

아쉽게도 무료는 아니고 일정금액을 지불해야 합니다. 

이 보증보험을 주관하는 기관은 HUG(허그), SGI서울보증 2군데가 있습니다. 방식에서 약간의 차이가 있기에

이에 대한 글은 아래 설명드리겠습니다.

항목	설명
정식 명칭	전세금 반환보증 제도
주관 기관	HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
보증 대상	임차인의 전세보증금
대상 주택	아파트, 다세대, 오피스텔 등 (조건 있음)

 

2.  보증보험이 필요한 3가지 상황

1. 깡통전세

전세가율이 80%를 넘는 지역이나 매물들은 매매가 하락 시 보증금을 회수하지 못할 리스크가 큽니다.

시장 분위기가 좋지 않아 매매가가 떨어지며 내가 처음 거래했던 전세금액보다 내려갈 확률이 크기 때문입니다.

또한 시간차로 인해 전세가율이 100%이상이 되는 경우도 많습니다. 이는 완벽한 깡통전세입니다.

갭투자자들은 전세가율이 높은 투자처를 좋아합니다. 내 목돈이 그만큼 덜 들어가기 때문입니다.

그리고 그들의 재정상태는 갭만 생각하기에 여러분의 보증금을 언제든 돌려줄 만큼 현금을 보유하고 있지 않습니다.

2. 임대인의 재정 상태가 불분명할 때

법인사업자, 다주택자(무분별), 혹은 계약을 대리로 진행하는 경우엔 신뢰가 불확실합니다. 확실한 임대인의 재정상태 확인이

꼭 필요합니다. 사실 이런 매물도 전 추천드리지 않습니다. 

단, 다주택자, 법인사업자라고 해서 모두 그런것은 아닙니다. 건전한 재정상태를 가진 분들도 정말 많습니다.

중요한 것은 확인하는 절차를 꼭 행동하는 것입니다.

3. 건물에 근저당 설정이 많을 때

이는 사실상 굳이 전세계약을 할 필요가 없는 케이스입니다. 다른 물건을 찾아보시는 게 속편 합니다.

그래도 정말 전세매물이 없어 어쩔 수 없이 계약해야 할 때 선순위 근저당이 많은 집은 보증금 반환이 어려워 꼭 보증보험이 필요합니다.

 

📌 여기서 보증보험이 필요 없는 경우는 위의 상황이 아닌 경우입니다. 정말 안전하다고 생각되는 계약에 대해서는 사실 보증보험을 안 드는 경우도 많습니다. 보증보험의 경우 앞서 말씀드렸듯, 보증료를 지불해야 하기 때문입니다. 안전하다면 돈을 들여 딱히 보험을 가입할 이유가 없기 때문입니다. 충분히 확인하시고 고민해 보시길 추천드립니다.

3. 가입 조건 및 신청방법

1. 기본 가입 조건

구분	HUG(주택도시보증공사)	SGI서울보증보험
가입 대상	주택 임차인 (전입신고 + 확정일자 완료자)	주택 임차인 (확정일자만 있어도 가능)
보증금 한도	수도권 5억, 지방 4억 이하	제한 없음 (일반적으로 7억 이상도 가능)
주택 유형	아파트, 다세대, 연립, 오피스텔 등	아파트, 다세대, 연립, 오피스텔 등
전용면적 제한	85㎡ 이하 (1인 가구 예외 있음)	제한 없음
임대인 조건	개인 소유, 단독 명의, 선순위 없는 집 우선	다주택자, 법인 명의도 일부 승인 가능
전입신고 요건	필수	없어도 가능 (확정일자만 있어도 가능)
계약서 요건	전세 계약서 사본, 확정일자, 등기부등본 등	동일
가입 방식	온라인 또는 방문 (HUG 지사)	SGI 지점 또는 제휴 중개업소
가입 심사	매우 까다로움 (약 20~30%는 거절됨)	상대적으로 유연함

 

2. 신청 방법

• HUG 또는 SGI 공식 홈페이지 접속
• 계약서 및 주민등록등본, 확정일자 서류 준비
• 온라인 또는 지점 방문 접수
• 심사 후 보증서 발급
• 보증료 납부

 

4. 보증료와 부담금 계산법

 

보증보험은 이름에서도 보이듯 보험이기 때문에 가입 시 일정 금액의 보증료를 납부해야 합니다. 

이러한 이유로 보증 보험의 필요유무를 꼭 따져봐야 합니다. 선택은 자유입니다.

항목	HUG	SGI서울보증
보증료율(연)	0.128% ~ 0.2%	0.15% ~ 0.3%
예시: 보증금 1억 원 기준	연 12,800원 ~ 20,000원	연 15,000원 ~ 30,000원
납부 방식	1년 단위 선납	1년 단위 선납
추가 요금	고위험 물건은 인상될 수 있음	동일 (단, 인상폭 더 큼)
할인 혜택	다자녀, 청년세대 10~20% 할인	없음 또는 제한적
장점	보증료 상대적 저렴, 정책기관 운영(신뢰도 UP)	가입 승인률 높음, 조건 유연함(다주택자 가능) 비교적 고위험도 가입 가능
단점	심사 까다롭고, 가입 거절률 높음	보증료가 상대적 높음, 주택은 제한 조건

 

 

5. 가입 전 반드시 체크할 5가지 포인트

1. 계약서에 확정일자 찍혔는가?

대항력 확보가 안 되면 보증보험 가입 자체가 불가능합니다. 단, HUG 보험 가입은 전입신고까지 완료된 상태여야 합니다.

2. 전입신고는 완료되었는가?

실제 거주하지 않으면 보험 적용에 제한이 있을 수 있습니다. 단, SGI서울보증보험 가입은 가능합니다.

3. 등기부등본 상 근저당이 너무 많지 않은가?

선순위 채권이 많으면 보증을 거절당할 수 있습니다. 꼭 확인하세요. 

4. 임대인이 다주택자 or 법인이 아닌가?

HUG는 고위험 임대인 물건에 대해 보증을 거부할 수 있습니다. 이럴 경우 SGI서울보증보험은 가능할 수 있습니다.

5. 보증기간 중 이사할 계획은 없는가?

중도 해지 시 위약금이 발생하거나 환급이 안 될 수도 있습니다.

 

 

마무리 요약

 

보증보험은 ‘가입 가능 여부’ 자체가 리스크 지표입니다. 

보증보험에 가입이 불가능하다면, 그 집 자체가 이미 위험하다는 뜻입니다.

따라서 계약 전에 보험 가입 가능 여부를 미리 조회해 보는 것이 전세사기를 예방하는 사전 방어 전략입니다.
계약서 작성 전에 SGI나 HUG에 전화해 ‘보증심사 가능 여부’를 사전 체크하세요.

 

체크리스트	내용
1. 전세보증금 반환 보험이 필요한가?	등기부등본 + 보증가입 여부로 고위험 물건 사전 차단 깡통전세, 고위험 임대인 및 주택상태, 근저당이라면 가입이 안전
2. 내 보증금은 얼마인가?	HUG(수도권 5억, 지방 4억이하), SGI(제한없음)
3. 보증보험 계약서 요건	HUG(확정일자 + 전입신고 필수), SGI(확정일자만 필요)
4. 보증료는 얼마인가?	HUG(0.128% ~ 0.2%), SGI(0.15% ~ 0.3%)

 

전세계약은 단순한 집 구하기가 아니라, 어쩌면 내 인생을 거는 계약입니다.
보증보험은 ‘보험’이 아니라 ‘예방 전략’입니다.
이 글이 꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

참고글

전세사기 예방법 총정리, 당신의 보증금은 안전한가요?