전세사기 예방법 총정리, 당신의 보증금은 안전한가요?

 

당신의 전세는 안전한가요?

“전입신고까지 했지만, 보증금을 못 받았습니다.”
2025년 서울에서 실제로 일어난 전세 사기 피해 사례입니다.
피해자는 등기부등본을 발급받았고, 확정일자도 받았지만 우선변제권을 잃었습니다.
대체 왜?

바로 우선변제권은 ‘선순위 채권자’보다 먼저 보장되지는 않기 때문입니다.

등기부등본은 제대로 보는 법을 몰라 벌어진 상황이죠.
등기부등본은 ‘읽는 법’이 중요합니다.

지금부터, 단순한 절차 설명이 아니라 실제 사기를 피하는 전략 중심으로 알려드리겠습니다.

 

1. 등기부등본 보는 법(실전 권리분석)

등기부 등본이란?

등기부등본은 부동산의 현재 법적 상태를 보여주는 공식적인 문서입니다.

해당 부동산의 소유권, 담보 설정 여부, 가압류 등의 정보가 기록돼 있기 때문에

이를 확인해야 전세계약 시 사기를 예방할 수 있는 핵심 문서입니다.

여기서 중요한 것은 등기부등본은 단순히 ‘소유자 이름 확인’에서 끝나지 않아야 합니다.

아래와 같이 3단계로 꼭 살펴봐야 합니다.

 

실전 권리분석 방법

1단계. 표제부 확인 - 물건 식별

• 해당 부동산의 주소지의 건물, 토지 정보가 일치하는지 확인합니다.
• 아파트나 다세대 주택일 경우, 동·호수까지 정확히 일치하는지 검토합니다.
  → 주소가 다르면 등본 자체가 무효입니다.

2단계. 갑구 확인 - 소유권과 소송 관련사항 확인

• 소유권자와 실제 임대인이 동일한 이름인지 확인합니다.
• 소유권 이전 방식이 매매/상속인지 확인합니다. 또한, 매매 후 일정 기간 내 세금 미납은 없는지 체크합니다.                           → 실제로 세금 미납으로 인한 압류 사례가 존재합니다. 필히 확인하세요.
• 가압류/가처분 표시의 유무를 확인합니다. 이 표시가 있다면 법적 분쟁 중이라는 뜻과 같습니다.
• 가등기인지 확인합니다. 아직 임대인의 소유권이 완전히 진행되지 않았기에 소유권이 불안정한 상태입니다.
• 가압류/가처분 표시의 유무를 확인합니다. 이 표시가 있다면 법적 분쟁 중이라는 뜻과 같습니다.
• 가등기인지 확인합니다. 아직 임대인의 소유권 이전이 완전히 진행 되지 않은 상태이기에 소유권이 불안정한 상태입니다.

📌 주의! 가압류나 가처분이 걸린 부동산은 대항력이 약해질 수 있습니다. 이는 전세보증금 보호가 어렵습니다.

 

3단계. 을구 확인 - 채권관계 분석(가장 중요)

을구는 돈의 흐름을 보여주는 곳입니다. 여기서 핵심은 근저당권과 임차권 순위입니다.

• 근저당권 - 임대인이 집을 담보로 은행에서 대출받은 금액입니다.
• 내 보증금보다 근저당권 설정액이 많거나 우선순위일 경우, 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 이는 집이 경매로 넘어가도 내 순위가 후순위로 밀리기 때문입니다.

우선순위 계산 예시

항목	금액	순위
근저당 (은행)	2억	1순위
당신의 전세보증금	1억 5천	2순위

→ 이 경우 집이 2억에 경매되면, 내 보증금을 1원도 돌려받지 못합니다.

 

🔁 대항력 vs 우선변제권 – 헷갈리기 쉬운 개념 정리

구분	발생조건	효과	위험성
대항력	전입신고 + 점유	새 소유자에게 계약 지속 요구 가능	근저당보다 후순위면 보증금 못 받음
우선변제권	확정일자 + 전입신고	경매 시 먼저 보증금 회수 가능	근저당보다 늦게 설정되면 소용 없음

 

→ 등기부에서 근저당이 선순위라면, 대항력과 우선변제권도 소용이 없습니다.

📌 정리

체크항목	항목설명
소유자와 계약자 일치 여부	임대인이 등기부 상 소유자인지
갑구에 가압류/가처분 여부	분쟁이나 채무 불이행 이력 확인
을구에 근저당 설정 여부	대출금 규모, 설정 일자 확인
보증금과 집 시세 대비 비율	보증금이 시세 80% 이상이면 ‘깡통전세’ 위험
보증보험 가입 가능 여부	HUG, SGI에서 심사 결과 확인

 

2. 계약 전, 임대인 신용정보 확인

 

최근 사기 수법 중 하나는 법적 문제 있는 명의자나 제3자 등을 내세워 계약하는 수법입니다.

소유자의 이름만 맞으면 안전하겠지라는 생각은 위험합니다.

따라서 임대인의 신용상태, 체납 이력, 압류 여부를 확인해야 합니다. 

또한 실소유자 + 실계약자 + 자금흐름이 일치하는지 반드시 교차 확인이 필요하고,

조금이라도 이상하면 계약을 다시 고려해야 합니다.

아래 실제 사례를 토대로 말씀드려보겠습니다.

 

실제 사례

 

1. 명의자는 부모, 실질 계약자는 자식 

• 아들이 70대 어머니 명의로 전세계약(계약, 입금, 설명) 진행
• 등기부상 소유자 어머니 확인 후 세입자는 안심
• 알고 보니 어머니는 치매 초기로 상황 파악이 어려웠고, 아딜이 임의 대리로 계약 진행
• 계약 만료 후 아들이 도망가고, 어머니는 상황을 이해하지 못해 보증금 반환 거절

2. 고령자 또는 신용불량자

• 고령, 신용불량자 명의로 된 다세대 주택
• 중개인이 "아드님이 대신 관리합니다"라는 말로 계약 유도
• 세입자 입주 후 몇 달 뒤, 명의자가 세금을 미납(압류 대상)
• 국세청 압류 후 경매가 개시되어 보증금 반환 불가

 

3. 특약사항, 단순한 문장이 아닙니다

 

계약서에 자주 보이는 문구 중 하나“임대인의 책임은 없음”
이 문장 하나로, 모든 법적 책임을 회피당할 수 있습니다.

 

꼭 넣어야 할 특약 예시

• 본 부동산의 권리관계에 중대한 변동 발생 시, 임차인은 계약 해지를 요청할 수 있으며, 임대인은 이를 수용한다.
• 본 부동산은 보증보험 가입이 가능한 조건으로 제공되며, 가입 불가 시 임차인은 계약 철회 가능하다.

→  법률 자문이 가능하다면, 특약은 변호사 또는 공인중개사를 통해 검토받으세요. 이 부분은 일반인과 전문가의 차이를 드러내는 핵심 포인트입니다.

 

4.  중개업소도 조사 대상

일부 사기는 ‘알면서도 중개한’ 공인중개사와 짜고 벌어집니다.
계약 전 중개사무소와 공인중개사 번호가 일치하는지 확인하세요.
국토교통부 부동산 정보 앱 or 사이트에서 조회 가능하며,
중개사 명판이 사무소에 게시되어 있지 않으면 즉시 거래 중단을 권장합니다.

• 사례: 서울 강서구 소재 무자격 중개업자가 일회용 명함으로 계약 진행 → 피해액 4억 원

 

5.  전세보증금 반환보증, 실질적 검증법

 

보험 가입 가능 여부가 곧 ‘해당 물건의 안정성’입니다.
즉, HUG 또는 SGI에서 보증을 거부하면 그 집은 계약 시 리스크가 높다는 뜻입니다.

이는 꼭 임대인의 사기뿐만 아니라, 내 보증금이 위험에 놓일 수 있는 상황을 야기합니다.

 

HUG 기준 보증 거절 사유

• 집값 대비 전세가율 90% 이상
• 소유자의 신용불량 이력
• 다주택자 다수 보유 물건

→  이때는 반드시 대체 물건을 고려하거나, 전세금 일부를 월세로 전환해 리스크를 낮추는 방안을 생각해 보세요.

 

마무리 요약 : 위험신호를 캐치하라!

 

다음 중 2개 이상에 해당하면 즉시 재검토 대상입니다

1. 등기부 등본의 근저당이 보증금보다 앞에 있다.
2. 전세보증보험 가입이 불가능하다고 한다.
3. 임대인이 실거주자가 아니라 법인 또는 대리인이다.
4. 중개사무소의 등록번호가 검색되지 않거나 명판이 없다.
5. 특약사항을 이유 없이 기재하지 않으려 한다.

 

전세는 단순한 ‘거주 계약’이 아닙니다.
보증금 = 당신의 자산의 큰 비중입니다.
모두가 "당연히 괜찮겠지"라고 생각했던 집에서, 사기 피해자가 매년 수천 명씩 발생하고 있습니다.

이제 부동산 계약은 감과 믿음이 아니라 기술과 분석, 그리고 정보를 기반으로 해야 합니다.

아는 것이 힘입니다.

임대인이 가장 큰 잘못이지만, 손 놓고 있던 나 자신도 한번 돌아봐야 합니다.

내가 알아야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
전세 계약을 앞둔 분이라면 이 글을 저장하고, 3번 이상 읽어보시길 권합니다.
여러분의 성공적인 전세계약에 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

참고글

전세보증금 반환보증 보험 가입 전 핵심 체크포인트 5가지