아파트 투자 및 내집마련 타이밍, 이 기준 하나면 충분합니다 : 1편

부동산 시장은 굉장히 복잡합니다. 사람들이 생각하는 부동산은 내 자산, 나아가 부의 추월차선이라는 개념이 강해졌기에 좀처럼 쉽게 결정하기 힘든 게 사실입니다.  하지만 결정이라는 것은 기준을 잡으면 생각보다 단순해집니다. 즉, 기준이 있으면 그 기준에 맞게 결정하고 바로 행동하는 것이 가장 최선의 방법입니다.

 

오늘은 그 기준을 잡는 것에 대해 제 판단 기준을 나눠보려고 합니다.

부동산 투자자로 약 7년간 시장에 있으면서 실제로 저도 이 기준으로 선택하고 행동합니다.

그 후, 제 선택에 믿음을 갖는 것이 제가 할 수 있는 최선입니다. 그리고 공부가 되죠. 

 

그 기준의 핵심은 바로 수요와 공급 그리고 그로 인해 결정되는 가격과 거래입니다. 

이 수요와 공급을 정확히 아는 것만으로도 아파트 투자와 내집마련의 최적 타이밍을 포착할 수 있습니다.

지금부터 이 기준으로 제가 어떻게 타이밍을 생각하는지 실수요자와 투자자 모두에게 도움이 될 글을 시작하겠습니다.

 

 

1. 왜 수요와 공급이 중요할까? 개념 정리

 

수요는 말 그대로 집을 사고 싶어하는 사람들입니다. 공급은 시장에 시기에 따라 발생하는 주택 물량입니다.

1차원적으로 "수요 > 공급" 이면 가격은 상승하고, "수요 <공급" 이면 가격은 하락합니다. "수요=공급"이면 가격은 안정화되겠죠.

이 두 가지 변수가 가격 흐름에 가장 큰 영향을 주는 요소라고 생각합니다.

 

하지만 좀 더 깊게 생각해서 2차원적으로 넘어가면 이야기가 달라집니다. 컨트롤이 가능한 변수가 아니라는 것이죠.

특히 수요라는 변수는 예측이 사실상 불가능에 가깝습니다. (누가 알고 계시다면 저에게 알려주세요.)

수요는 예측 불가능한 변수라 컨트롤할 수 없기에 저는 상수로 가정합니다. 즉, 수요는 항상 있다고 결정합니다.

 

이는 제 주변사람들만 봐도 알 수 있습니다. 집이 없는 임차인들, 부동산 투자자들, 예비 신혼부부, 출가자녀 등 항상 수요는 발생합니다. 또한 부동산은 우리에게 있어 삶의 일부이자, 자산, 부의 추월차선 등의 인식이 강하기에 더욱 수요로 작용합니다.  

단지 수요 심리에 영향을 주는 어떤 요인이 생겼을 때, 그 수요는 일시적으로 스탠스만 바뀝니다. 그리고 그게 해소되면 다시 수요는 살아납니다. 

공급은 조금 더 단순합니다. 나름 예측이 가능한 변수이기 때문입니다. 인터넷에서 조금만 알아봐도 현재+미래 공급에 대해 예측이 나름은 가능합니다. 단, 예측도 3~4년 정도의 후까지만 알 수 있다는 한계도 존재합니다. 보통 아파트를 건설하는 기간이 이 정도이기 때문입니다. 또한 공급은 시장의 분위기, 정책 등에 크게 영향을 받습니다. 영향을 주는 원인에 따라 공급의 대략적인 예측도 가능합니다.

 

그럼 대체 어떻게 이 두 변수에 대해 생각하느냐가 중요한 논점, 그리고 과제입니다. 아까도 말씀드렸듯이, 수요는 항상 존재합니다. 단지 시기에 따라서 스탠스만 바뀔 뿐이기에 저는 공급에 초점을 두고 있습니다. 공급의 상황에 따라 현재 가격 상태를 보고 제 투자 시기를 정합니다. 제 기준은 이렇게 나름? 단순합니다. 

  

 

2. 수요 및 공급의 변화 요인

수요와 공급은 고정된 것이 아닙니다. 다양한 변수에 따라 유동적으로 변화합니다. 단, 수요는 항상 있지만 공급은 그렇지 않습니다.

 

수요의 변화 요인

• 수요의 절댓값에 영향을 주는 요인은 사실상 없다고 생각합니다. 쉽게 예를 들면, 집을 사고 싶다가 아예 사지 않겠다는 사람이 존재할까요? 안 사겠다고 치더라도 전세 or 월세와 같은 임치수요는 반드시 존재합니다. 이 임차수요는 잠재적인 수요로 바뀔 뿐, 수요로써 존재합니다. 예를 들어, 전세나 월세를 살더라도 언젠가 기회만 될 때 집을 사두고 싶은 게 사람 심리라고 저는 굳게 믿습니다. 단지 수요의 스탠스 즉, 매매 or 임차거주의 형태만 다양한 요인에 따라 바뀔 뿐입니다. 

 

• 인구가 감소하는 게 수요 변화의 요인이라고 생각하시는 분들이 많을 텐데, 이는 반은 맞고 반은 틀립니다. 하나의 수요는 하나의 세대입니다. 즉, 세대수까지 감소해야 수요가 감소하고 있다고 정확하게 말할 수 있다는 의미입니다. 하지만, 모든 지역에서 세대수는 증가하고 있는 게 현실입니다. 단지 그 차이가 매매 수요 or 잠재적 수요인 임차거주냐입니다.

공급의 변화 요인

우리는 이제 공급의 변화에 초점을 맞춰야 합니다. 제 기준에서 공급에 대한 형태는 크게 2가지로 나뉩니다. 매매와 임차물량이 대표적입니다. 매매는 신규+기존 구축 물량이 있습니다. 매매는 그렇다고 생각이 드는데, 왜 전세도 공급의 형태인지 의문을 가지실 거라 생각합니다. 앞서 말했듯, 우리가 매매로 집을 거주하는 게 가장 좋겠지만, 그렇지 못한 경우에는 반드시  전세 or 월세라도 거주지를 선택해야 합니다. 이 임차물량 또한 수요의 스탠스에 영향을 주기 때문입니다.

 

예를 들어, 인근에 값싼 전세물량이 있고 심지어 신축아파트라고 가정해 봅니다. 허구가 아닌 실제로 있는 경우입니다.

A 신혼부부는 집을 사서 시작하고 싶지만 대출이 부담되어 고민하던 중, 원하는 지역에 신축아파트가 대량으로 공급되어 싼 가격에 전세로 먼저 살게 되었고 심지어 신축이라는 것에 언제 살아 보겠냐며 만족해합니다. 따하지만 언젠가는 집을 사야겠다고 다짐합니다. 

이는 매매 → 전세라는 수요의 스탠스만 바뀌었을 뿐, 결국 잠재적인 매매 수요입니다. 따라서 전세물량 또한 공급의 한 형태로 보는 게 맞다고 생각합니다.

 

이해되셨다면 이제 이 공급의 실제 확인과 변화를 어느 정도 예측하는 과정이 필요합니다. 

실제 공급의 확인 사항은 단순합니다. 신규 건설, 착공 인허가 물량등으로 향후 3~5년 정도 흐름 예측이 가능합니다. 단, 시장상황에 따라 변수들이 있으니 체크만 하시면 됩니다. 이런 물량들은 매매, 전세물량 모두에게 영향을 미칩니다. 

 

중요한 것은 공급의 변화에 영향을 주는 것입니다.

우선 건설 경기(거시적 경제 흐름으로 인한)입니다. 건설 경기가 어렵다면 신규건설이 감소합니다. 또한, 득 보다 실이 많다고 생각하면 이 또한 해당합니다. 대표적으로 부동산 규제입니다. (재건축 초과이익 환수, 분양가 상한제 등)

이로 인해 매매, 전세물량 모두가 감소하고 이는 시장에 어떤 형태로든 가격 상승으로 나타납니다. 이와는 반대로 건설 경기가 좋다면 공급이 늘어납니다. 수요 그 이상보다 많다면 가격은 감소하게 됩니다.

 

또한, 위와 비슷한 개념으로 매매 or 전세물량의 변화는 신규 공급만 있는 게 아닙니다. 바로 투자자들이 하는 공급이 있습니다. 투자자들은 집을 매도하여 공급하기도 하고, 매매를 통해 세를 주는 역할을 합니다. 이 또한 공급의 형태이며 시장의 변화에 따라 투자자들의 투자 흐름 변화는 이 물량에 영향을 미칩니다. 특히 신규물량 공급이 없으면 더욱 영향을 미칩니다.

 

즉 정리해 보면, 신규 물량 or 투자자의 물량은 공급의 형태이고 이것에 영향을 주는 경기 흐름, 부동산 대책 등은 공급 변화에 요인을 미친다고 볼 수 있습니다. 따라서 우리는 이 실제 예정 중인 공급을 확인하고, 영향을 주는 요인이 생기는 것을 체크하는 것이 반드시 필요합니다.

 

3. 가격과 거래량

매매가격의 개념과 변화 요인

 

매매가격은 수요자와 공급자의 거래를 통해 만들어지는 가격입니다. 넓게 보면 이 가격은 시장이 인정(사람들의 수용)하는 하는 것이고, 그 흐름만 바뀔 뿐입니다. 여기서 중요한 것은 시장이 인정한다는 것입니다. 그 가격에 내 돈을 기꺼이 내는 수용입니다. 이게 거래량으로 나타나게 되는 것이죠.

 

이 가격에 변화를 주는 가장 큰 요소가 바로 공급의 변화입니다. 공급의 유무가 현재든, 향후 미래든 가격 변화에 지대한 영향을 주는 건 누구든 부정할 수 없는 사실입니다. 시기에 따라 영향을 주는 속도의 차이이지 궁극적인 변화 요인이라 할 수 있겠습니다. 

공급(신규, 기존 구축 물량)이 수요보다 많으면, 가격 하락에 영향을 줄 수밖에 없습니다. 따라서 공급 일정에 어떠한 변화 요인이 생기는지 체크하는 것이 키포인트입니다.

전세가격의 개념과 변화 요인

우리나라는 유일하게 전세제도가 존재합니다. 매매를 선택하지 않은 사람들의 차선이 전세거주를 선택합니다. 전세가격은 실사용 가치를 철저히 반영합니다. 이 말은 전세는 실제 사람들의 선호에 따라 가격에 반영되기 때문입니다.  

이 전세가격은 매매가격에 지대한 영향을 줍니다. 전세가격은 매매가격의 하방역할을 하기 때문입니다.

 

전세가보다 낮은 매매가가 존재할까요? 정말 시기적으로 간혹 있기는 합니다. 이는 매수와 전세 거래시기 차이에 따른 순간적인 형태이지 거의 대부분이 매매가보다 전세가가 낮습니다. 반대로 전세가가 올라 매매가 턱 끝까지 다다랐다면, 전세가가 매매가를 밀어 올리는 구조가 우리나라 부동산의 흐름의 한 형태입니다. 이는 이렇게 보시면 됩니다.

 

매수가 두려워 전세를 선택한 실수요자들이 늘어나서 전세가가 오르게 됩니다. 이때는 매매가격의 상승보다는 전세가격의 상승이 가파릅니다. 하지만 매매가 턱 끝까지 다다랐다면, 사람들은 비슷한 가격이면 차라리 돈을 좀 더 보태어 매매로 사는 게 낫다고 생각합니다. 따라서, 전세는 조금 주춤하는 반면 매매가가 오르게 됩니다.

 

전세가격의 변화 요인 또한 매매가와 비슷합니다. 공급의 변화입니다. 공급의 유무가 향후 가격을 결정합니다. 특히, 투자자를 규제하는 규제들이 나오면 신규 공급물량이 엄청 많지 않다는 가정하에, 전세가는 오를 수밖에 없습니다.

 

4. 마무리 & 요약

글을 쓰다 보니 너무 길어져 다음 2편으로 넘어가려고 합니다. 

요약하자면 수요는 꾸준하지만 공급을 그렇지 않습니다. 그리고 공급의 유무, 일정에 따라 가격의 흐름이 결정된다는 게 제 기본 투자 기준입니다. 물론 더 세부적으로 말씀드릴 게 너무 많기에 여기서 다 설명할 수는 없지만 정말 기본 개념만 제가 설명드렸습니다.

다음 2편에서는 이 공급을 예측하는 제 생각과, 이를 통해 매수 타이밍이 언제가 좋을지 글을 쓰겠습니다.

혹시나 궁금한 사항이 있으시면 댓글로 편하게 말씀드리면 상세 답변 드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 정말 정말 감사합니다.

 

5. 참고글

2025년 대출규제 이후, 현실적인 자금 계획 세우기

2025년 실수요자 내 집 마련 전략 체크! 꼭 확인하세요!