올림픽파크포레온 매매 동향, 매수 타이밍은 언제?

분양가 13억 대비 무려 15 이상 상승!
올림픽파크포레온 그럼 앞으로는?

올림픽파크포레온의 가치는 이미 가격으로 증명됐습니다. 가격은 시장에서의 인정임을 꼭 알아야 합니다.

하지만 진짜 질문은 지금부터입니다. "앞으로 더 오를 것인가, 떨어질 것인가?"

이 글을 끝까지 읽게 되신다면 아마 여러분 선택에 대한 고민이 많이 해소될 것이라 생각합니다.

1. 올림픽파크포레온 커뮤니티

최대 재건축 단지답게 엄청난 커뮤니티로 화제입니다. 실제로 제가 본 곳 중에서도 거의 최고였습니다. 총 11 레인의 거대 실내 수영장은 물론이고, 영화관에서 최신 개봉작을 관람합니다. 아이들은 즐길 수 있는 클라이밍, 농구, 인라인 스케이트, 다양한 물놀이터도 갖추고 있으며 성인들은 위한 시설도 상당합니다. 또한 중앙 도서관 및 단지별 도서관도 잘 되어 있어서 정말 커뮤니티 시설 하나만큼은 여기에 살고 싶다는 생각이 강하게 들 정도였습니다.

 

부동산 투자를 위한 분석을 할 때, 보통은 입지적인 요소를 많이 따졌지만 여기 올림픽파크포레온은 내가 이곳에 살고 싶다는 프리미엄 자체도 대단하다고 생각했습니다. 실제로 영상으로 보시면 더욱 와닿으실 겁니다. 

출처 : 부톡TV-부동산의 정석

 

 

2. 올림픽파크포레온의 입지 가치

부동산의 가치는 땅의 가치 + 건물 가치입니다. 올림픽파크포레온은 땅의 가치, 건물가치 모두 상급 이상의 준수한 입지적 가치를 가지고 있습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

• 업무지구 접근성 : 5호선,9호선 더블역세권에 강남 주요 업무지구까지 환승 없이 20분대 가능하며, 용산 및 중구 업무지구는 약 40분이면 충분합니다. 여기에 주변 환경 또한 준수합니다. 올림픽공원이 바로 옆에 있으며, 잠실 커뮤니티 또한 이용 가능합니다.
• 강동구내 최신 신축의 최고 거대 단지 : 강동구내 최신의 신축에 거대단지라는 점은 올림픽파크포레온이 가지는 건물가치에 프리미엄이 상당히 붙을 수 있다고 생각합니다.

여기에 올림픽파크포레온의 위치는 강동구내에서도 조금 떨어져 있는 신축 거대 단지가 모여있는 고덕을 능가하며, 큰 이변이 없는 이상 강동구 흐름의 중심에 서 있을 수밖에 없습니다. 

 

 

3. 현재 가격과 강동구내 가격 비교(2025년 7월 기준)

 

이제 강동구내에 대장급 아파트 단지들과 가격을 비교하여 살펴보겠습니다.

현재 실거래가 1위는 역시나 올림픽파크포레온이며, 2위인 신축 대단지 고덕그라시움과 약 3억 정도 차이를 보입니다. 하지만 현재 나와 있는 매물로 보면 특이점이 있습니다. 현재 매물가는 약 5~6억으로 실거래가 대비 조금 더 차이가 벌어졌습니다. 아무래도 대출 관련 정책으로 인해 고덕그라시움이 조금 영향을 받은 느낌입니다.

 

반면, 올림픽파크포레온은 실거래가와 큰 차이가 나지 않습니다. 이는 아마 대출 관련 이슈도 조금 다르긴 할 것이지만, 중요한 건 상승여력과 하방경직성입니다. 앞서 가격만 봐도 상승여력과 하방경직성이 충분히 증명이 됩니다. 고덕그라시움도 물론 좋은 아파트임에 틀림없지만, 올림픽파크포레온의 경우 하방경직성이 압승입니다.

 

전세가를 살펴보면 각각 12억대와 8억대로 형성되어 있으며, 전세가만 보아도 실사용 가치가 충분하다 보입니다. 고덕 그라시움은 올림픽파크포레온의 전세에 영향을 받을 수 상황입니다. 지금 보니 투자금이 약 1억 정도 차이나네요.

 

 

4. "이 돈이면 차라리..." 대안 아파트 전격 비교

이렇게도 좋은 올림픽파크포레온을 28억 정도를 들여 사기 전! 현명하신 분들은 꼭 해야 하는 과정이 있습니다. 바로 같은 돈으로 같은 평수 어디를 살 수 있을지 더 넓게 보시는 과정이 필요합니다. 이래야 현명한 소비? 가 되겠죠. 네이버페이 부동산 필터링을 통해  국평 34평 기준 28억 고정으로 지정하여 살펴보았습니다.

 

출처 - 네이버페이 부동산

 

1. 서초구 잠원(잠원현대) : 한강뷰가 나오는 구축아파트입니다. 같은 28억 원에 매물이 나와 있습니다. 저기는 93년식 구축아파트인데도 불구하고 가격은 28억입니다. 땅의 가치로만 가격이 있다고 보시면 됩니다. 그럼 신축으로 탈바꿈이 되면 어떻게 될까요? 주변 신축은 40억 이상입니다.
2. 강남구 일원(푸른 마을) : 강남구 수서 근처 일원동의 푸른 마을 또한 28억에 있습니다. 이보다 더 낮은 가격들도 있습니다.
3. 송파구 잠실 (파크리오/헬리오시티): 현재 28억 원에 매물로 나와 있는 것이 있습니다. 잠실은 송파구의 대표 상급지입니다. 파크리오나 헬리오시티 또한 연식면에서 나쁘지 않습니다. 
4. 용산구 이촌(한강대우): 여기도 구축인데도 불구하고 가격이 28억입니다. 땅의 가치가 그만큼 높은 곳입니다. 그럼 신축으로 탈바꿈되면 어떻게 될까요?
5. 마포, 동작 : 각 지역의 대장급 아파트 들입니다. 서쪽 중심 상급 지라는 점에서 그 가격이 형성되어 있습니다.

여러분은 어떤 선택을 하실 건가요? 투자금과 얼마나 보유하는지에 따라 분명 그 선택을 달라질 수 있습니다. 다만 같은 기준으로만 본다면 잠원> 이촌> 잠실> 동작 > 마포=포레온 > 일원동 이렇게 선택할 것 같습니다. 이는 모두 동일한 기준일 때이며 제 생각입니다.

만약 여기서 투자금을 동일하고, 보유기간으로만 본다 해도 크게 변화는 없을 것 같습니다.

 

그 이유는 입지적 가치와 신축 프리미엄까지 형성된 현재의 올림픽파크포레온의 가격은 이것들이 충분히 반영되어 있다고 생각합니다. 그에 반해 아직 연식이 많아 반영되지 않은 점, 땅의 가치가 더 좋은 점을 종합적으로 고려했을 때, 장기적으로나 단기적으로 모두 선택은 비슷할 것 같습니다. 제 개인적 생각이니 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

 

좀 더 자세히 생각하고 싶으신 분들은 공부할 곳이 많으니 직접 확인해 보시기 바랍니다. 

 

 

 

5. 매수 전 반드시 확인해야 할 3가지 : 숨겨린 리스크 확인하기

성공적인 투자는 리스크를 아는 것에서 시작합니다. 매수를 결정짓기 전, 이 세 가지는 반드시 계산기에 두드려봐야 합니다.

1. 보유세 폭탄: 28억 아파트의 재산세, 종합부동산세는 더 이상 무시할 수 있는 수준이 아닙니다. 매년 내야 하는 세금이 당신의 현금 흐름을 망가뜨릴 수 있습니다. 초 영끌하기엔 너무 위험합니다.
2. 금리 리스크: 지금 같은 고금리 시대에 무리한 대출은 독입니다. 금리가 1%만 올라도 당신이 매달 내야 할 이자는 수십만 원씩 늘어납니다.
3. 단기 시세차익의 함정: 이미 많이 오른 가격입니다. 2~3년 안에 수억 원의 시세차익을 얻겠다는 생각은 위험합니다. 취득세, 양도세를 빼고 나면 남는 게 없을 수도 있습니다. 참고로 고가 주택(12억 이상)은 1 주택자여도 비과세가 아닌 과세대상이라는 점 참고해 주세요. 

 

꼭 계산해 보시길 추천드립니다. 계산 안 하고 무리해서 진입하신 분들 중에 경매로 넘어간 분들 많습니다.

 

 

6. 그럼 언제 사야 하는가? 결정하기

이제 매수타이밍을 선택해야 합니다. 저라면 아래와 같이 고민하고 선택할 것 같습니다.

• 단기 투자 : 단기 투자의 경우, 중요한 건 현재 얼마의 가격에 사는지가 키포인트입니다. 지금 가격이 적정한지를 판단해야 하는데, 현재 가격은 급등 후의 가격인 건 분명합니다. 급등이 있으면, 하락도 분명 있을 수 있다는 생각을 필히 하셔야 합니다. 돈이 어느 정도 있으신 분들이라면 물리더라도 가져가시면 된다 하지만, 영끌하여 사시는 분들은 높은 이자 감당에 집 값이 떨어지기라도 하면 버티기 힘들어 손절하는 분들이 대다수입니다.
• 장기 투자 :  장기 투자 또한 저렴하게 사는 것이 좋습니다. 지금은 급등하였고 잠잠하다는 점에서 조금 더 지켜볼 필요가 있어 보입니다. 단, 움직이셔야 합니다. 이럴 때가 가격 조정이 잘되는 순간이기 때문입니다. 그리고 가격 조정이 잘 된다면 매수하여도 나쁘지 않을 것 같습니다.

꼭 결정을 빠르게 하셔야겠다면, 전문가들의 조언도 분명 구하고 조금의 공부도 하시면 좋을 것 같습니다. 큰돈이기 때문입니다. 이 글이 여러분의 선택에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

참고글

 

공동명의 장단점 팩트 총정리(세금,양도세,종부세,대출,건강보험 등)

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