6.27 대책 이후, 기존 집 매도 후 새 집 사는 법 정리

 

 

 

순서, 세금, 대출, 타이밍을 바꿔야 산다

2025년 6월 27일 정부는 가계부채 총량을 억제하고 투기 수요 차단을 목표로 한 대출 규제 강화 대책을 발표했습니다.
특히 이 대책에 대해 일시적 2 주택자, 갈아타기 수요자, 다주택자 처분 매물 등에 영향을 미치는 내용이 많아,
기존 방식 그대로 갈아타려는 사람은 리스크를 피할 수 없게 되었습니다.

지금부터는 6.27 대책을 반영해 기존 아파트 매도 후 새 집 구매를 고민하시는 분들을 위해

반드시 고려해야 할 핵심 요소들을 정리하겠습니다.

 

목차

1. 달라진 갈아타기 방식
2. 매도·매수 순서 전략: 6.27 대책 이후 달라진 3가지 포인트
3. 달라진 대출 요건: 일시적 2주택자 대출 기준 변화
4. 비과세 조건과 세금 전략의 핵심 쟁점
5. 실제 자금 흐름 시뮬레이션 + 추천 전략
6. 마무리 & 요약
7. 참고글

 

1. 달라진 갈아타기 방식

 

갈아타기에서 고려해야 하는 본질은 "대출금액 및 가능여부, 관련세금, 시간”이라는 3개의 요소를 동시에 만족해야 합니다.

6.27 대책을 통해 갈아타기 수요자에게도 영향을 주었습니다.

LTV 적용 대상 강화, DSR 예외 제한, 대출 승인 요건 추가로 심리적·현실적 진입장벽을 높였습니다.

그 주요 변화로는 아래와 같습니다.

• 일시적 2주택자의 유예기간이 짧아졌습니다. 이제는 기존 1년 →  6개월 내 처분해야 대출이 가능합니다.
• 대출 신청 시 ‘기존 주택 처분계획서’ 제출이 필수가 되었습니다.
• 금융기관의 대출심사가 강화되었습니다. 잔금일 3개월 내 처분 조건 없다면 거절 사례가 다수 발생하고 있습니다.

→  이말은 즉, 기존처럼 “일단 사고, 나중에 팔자”라는 방식은 더 이상 통하지 않게 되었습니다. 갈아타기가 더 어려워진 셈이죠.

 

2. 매도·매수 순서 전략: 어떻게 바뀌었나?

구분	선매도 후 매수	선매수 후 매도
대출 가능성	상대적으로 유리해짐	심사 강화, 거절 가능성 ↑
세금 부담	없음	일시적 2주택 비과세 요건 충족 필수
타이밍 리스크	새 집 못 구할 위험	기존 집 안 팔리면 대출 막힘 + 중과세 우려

 

수도권 or 규제지역으로 갈아타기 하시려는 분들의 최선의 선택은 이제 선매도 전략을 기본 전제로 설계해야 안전합니다.
선매수를 진행하게 될 경우, 시장의 급변화로 기존집 매도가 확실치 않기 때문입니다.

다만 선매도를 하게 될 경우 고려사항으로는 확실치 않은 갈아탈 집 매수시기와 그 기간 동안의 거주문제입니다.

이때 좋은 전략으로는 아래와 같습니다.

• 단기 월세 거주 플랜 - 이사 갈 집을 매수하기 전까지 단기 월세를 우선 찾아보는 것입니다. 보통은 2년 계약이지만, 단기 월세매물도 간혹 나오기에 적합합니다. 매물이 없다면, 월세 매물들을 찾아 웃돈을 이용해 흥정하는 것도 방법입니다. 만약 이 기간 또한 단기라면 이삿짐센터에 짐을 보관하는 것도 방법입니다. 
• 예비 계약서 확보 - 이사갈 집에 대해 그리고 내 집 매도에 대해 예비 계약서를 확보합니다.

 

3. 대출 전략: 일시적 2주택도 이제 ‘예외’가 아니다

 

주요 변화 요약 (6.27 이후)

항목	변화 내용
LTV 기준	지역별 차등 유지, 하지만 2주택자 LTV 적용 자체 제한 강화
DSR 적용	일시적 2주택도 대부분 포함 → 대출 한도 대폭 축소
대출 승인 조건	처분 계획서, 기존 주택 매매계약서 첨부 요구

 

→ 이제 일시적 2주택도 예외가 아닙니다. 은행도 더 보수적 심사 진행 중이기도 하고요.
실제로 "매도 계획 중입니다”만으로는 대출 승인이 안 될뿐더러, 기존 집 매도 계약서는 필수이고 계약금 입금 확인서까지

요구하는 은행사들도 많아졌습니다. 

 

4.세금 전략: 갈아타기 시 ‘일시적 2 주택 비과세’ 요건 강화

항목	6.27 대책 이전	6.27 대책 이후
처분기한	1년 이내	사실상 6개월 내 완료해야 안심
실거주 요건	2년 실거주 필요 (조정지역)	실거주 증빙 더 엄격히 요구됨
증빙자료	주민등록 등본, 전입신고 외	통신요금, 자녀 학교 등록 등까지 요구 가능성↑

세무 조사는 1~2년 후에 오므로 지금 확실히 정리하지 않으면 2년 후 생각지도 못한 양도세 폭탄 맞을 수 있습니다.

세무사 상담이나 국세청 비과세 시뮬레이션을 통해 확인하시는 것도 좋은 방법입니다.

많은 요건들이 강화되었습니다.

 

5.  실제 자금 흐름 시뮬레이션(사례로 접근)

사례

• 기존 집 매매가: 6억 (잔금일: 10월 15일)
• 새 집 계약가: 8억 (계약일: 10월 10일, 잔금일: 12월 20일)
• 대출 예정: 3억 (LTV 40%)

위험 요인

• 기존 집 매도 후 잔금 전에 대출 심사가 들어가게 되면 즉, 잔금일 안 맞으면 LTV 거절 가능
• 새 집 잔금일 전에 기존 집 안 팔리게 되면 DSR 초과로 대출 한도 미달

전략

• 새 집 계약 전, 기존 집 ‘매매 계약서 + 계약금 입금 확인서’를 확보합니다.
• 매도 시 잔금일은 새 집 중도금 또는 잔금보다 최소 1~2주 먼저 설정합니다.
• 부동산 중개사에게 “매도 우선조건” 명확히 요구합니다.

 

6. 마무리 & 요약

2025년 하반기 갈아타기, 누구에게 유리한가?

유형	갈아타기 난이도	조언
1주택자 + 무대출 + 상급지 진입	★★★★★	선매도 후매수 + 예비계약 전략 추천
기존 집 전세 중 → 새 집 매수 고려	★★★☆☆	전세기간 종료 6개월 전부터 준비 필요
기존 집 대출 중 + 새 집도 대출 필요	★☆☆☆☆	신중히 접근, 대출 승인 불확실성 큼

 

6.27 대책 이후 갈아타기는 ‘세심한 계획과 서류 관리’ 없이는 위험한 전략이 되었습니다.
막연히 사고 나중에 팔면 되는 구식 전략은 이제 LTV 차단 + 세금 폭탄 + 매도 실패 + 이자 부담이라는 결과로 이어질 수 있습니다.

시대 흐름에 맞게 전략을 바꿔야 할 때입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

7. 참고글

부동산 매매 계약 완벽 가이드

대출도 전략이다! 주택 구매 시 꼭 알아야 할 대출 종류 총정리