매매 후 임대 계약 시, 꼭 넣어야 할 특약 6가지

부동산 투자자(임대인)들은 보통 매매한 후, 그 집을 바로 임대 놓는 경우가 많습니다.
하지만 대부분의 임대인들이 표준 임대차 계약서만 쓰면 된다고 생각하는 실수를 저지릅니다.

문제는 표준 계약서만으로는 임대인의 권리를 온전히 보호하기 어렵다는 점입니다.

법은 세입자에게 초점이 더 맞춰져 있기 때문입니다.
이럴 때 필요한 것이 바로 특약 조항입니다.

목차
1. 임대인 보호를 위한 핵심 특약 6가지
2. 임대 시 자주 발생하는 분쟁 사례 및 해결책
3. 전문가가 추천하는 특약 문구 예시
4. 마무리 & 요약

1. 임대인 보호를 위한 필수 특약 6가지

📌 미납 임대료에 대한 지체이자 명시(월세 계약 시)

“임대료 연체 시 월 임대료에 지체이자를 가산한다.”

• 임대료 연체에 대한 경각심을 주며, 고의적인 체납을 방지할 수 있습니다.
• 실제로 많은 사례가 발생하고 있습니다. 하지만, 두 손 놓고 당하게 되는 경우가 많습니다.
• 보증금이 낮은 경우에, 연체료가 보증금 금액을 벗어날 경우 소송이 필요합니다.
• 이는 소송 시 손해배상 기준 근거로 작용합니다.

📌 무단 전대(재임대, 전전세) 금지

“임차인은 임대인의 서면 동의 없이 본 전세권을 타인에게 임대할 수 없다.”

• 에어비앤비 전대, 지인에게 잠깐 등 발생하는 경우가 많습니다.
• 무단 전대로 인한 관리 문제 발생 방지에 매우 효과적입니다.

📌 원상복구 의무 명시

“퇴거 시 임차인은 모든 시설을 임대 당시 상태로 원상 복구한다.”

• 벽지, 바닥, 문틀 훼손이 자주 발생합니다.
• 입주 당시 상태를 명확히 기록하거나 사진으로 남겨두고 추후 비교하여 살피는 것이 가장 좋습니다.
• 이때, 원상복구에 포함되는 내용을 적어주면 더욱 좋습니다.(관리소홀로 인한 곰팡이, 결로 등)

📌 중도 퇴거 시 위약금 조건

“임차인이 계약 기간 내 중도 퇴거할 경우, 잔여 월세의 2개월치를 위약금으로 지불한다.”

• 갑작스러운 퇴거로 공실이 발생하는 것을 막고, 임대 손실을 일부 보전할 수 있습니다.
• 정당한 사유(전근, 질병 등)는 예외 조항도 함께 넣으면 좋습니다.

📌 반려동물, 흡연 금지 또는 조건부 허용

“반려동물 사육, 흡연은 불가하며, 위반 시 계약 해지 사유로 간주한다.”

• 층간소음, 악취, 시설물 훼손 등 문제가 자주 발생합니다.
• 다만, 이렇게 특약을 작성해도 반려동물, 흡연을 하는 경우가 있기에 명도시 꼭 확인이 필요합니다.
• 조건부 허용 시 마리 수, 크기, 종 등을 구체화하는 것이 좋습니다.

📌 명도 지연 시 손해배상 조건

“임대 종료 후 정해진 날짜까지 명도 하지 않을 경우, 이에 대한 손해배상을 지급한다.”

• 계약 종료 후 퇴거를 지연하는 경우가 있습니다.
• 이때 발생하는 손해에 대해서 책임을 명시하는 것이 좋습니다.
• 실입주, 다른 임차 계약 전 갈등 방지에 효과적입니다.

2. 임대 시 자주 발생하는 분쟁 사례 및 해결책

📌 임차인이 계약 종료 후 퇴거하지 않음

• 당황하지 마시고 특약사항에 맞춰 손해배상을 구체적으로 청구해야 합니다.
• 보증금은 꼭 퇴거 후에 이체해야 합니다. 그래야 더욱 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 그래도 퇴거하지 않는 다면, 임대차계약을 해지 통보하고 내용증명을 발송합니다.
• 그리고 명도소송으로 이어질 수밖에 없습니다.

📌집 내부를 훼손한 뒤 잠적(원상복구 무시)

• 이를 사전에 방지하기 위해 입주 전 사진 또는 집 전체를 담은 영상을 꼭 보관하시길 추천드립니다.
• 해당 임차인에게 원상복구 비용에 대해 견적서와 사진을 청구합니다.
• 그래도 이를 무시하고 연락이 두절된다면, 내용증명을 발송하고 법원에서 지급명령을 신청합니다.

📌 임대료 미납 후 연락 두절

• 내용증명을 발송하여 채무 이행을 요구합니다.
• 그래도 부재일 경우 점유 이전 청구 소송 + 지급명령 신청을 병행합니다.
• 신용정보 등록 전 협의를 권고할 수 있습니다.

📌 무단 전대 및 공유숙박 플랫폼 불법 운영

• 위반 사실을 확인하셨다면 사진 및 이에 대한 제보를 확보합니다.
• 계약 해지를 통보하고 동시에 명도를 요구합니다.
• 필요시 민사소송 및 손해배상 청구를 진행합니다.

📌계약 해지 시 위약금 기준 부재로 갈등

• 퇴거 통보 후 내용증명을 발송합니다.
• 민사조정 또는 소송으로 위약금 청구가 가능합니다.

3. 특약 문구 실전 예시 (서식 형태)

1. 임차인은 월세를 매월 25일까지 지급하며, 연체 시 3%의 지체이자를 지급한다.
2. 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 제3자에게 해당 부동산을 전대할 수 없다.
3. 퇴거 시 임차인은 내부를 임대 당시 상태로 원상복구한다.
4. 계약 기간 중 중도 퇴거 시 잔여 월세 2개월분을 위약금으로 납부한다.
5. 반려동물은 사육할 수 없으며, 위반 시 계약 해지 및 손해배상이 청구될 수 있다.
6. 계약 만료 후 명도 지연 시, 하루 50,000원의 손해배상금을 납부한다.

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4. 마무리 & 요약

위와 같이 갈등이 발생하였지만 소송이나 감정적으로 우선하기보다는

충분히 대화로 풀 수 있는 것들은 대화로 해결하시는 것을 추천드립니다.

그래도 해결이 되지 않는다면, 법에 보호를 받으세요.

임대 또한 계약입니다. 위와 같이 특약이 없으면 법에 보호가 되지 않습니다.

꼭 철저하고 구체적인 특약을 통해 안전한 임대 운영을 하셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

요약
☐ 미납 임대료에 대한 이자 조항 포함했는가?
☐ 무단 전대를 방지하는 특약을 넣었는가?
☐ 퇴거 시 원상복구 책임을 명확히 했는가?
☐ 중도 퇴거 시 위약금 규정을 정했는가?
☐ 반려동물 관련 사항을 명시했는가?
☐ 명도 지연에 따른 책임 조항이 있는가?

 

참고글

매매 계약 시 놓치기 쉬운 특약 7가지