매매 계약 시 놓치기 쉬운 특약 7가지

부동산 매매 계약은 단순한 '가격 협의'가 아닌,
권리 이전과 의무 이행을 세부적으로 명시하는 법적 행위입니다.
하지만 많은 분들이 계약서 특약란을 소홀히 하거나 중개인에게만 의존하다 보니,
계약 후 예상치 못한 분쟁이나 손해로 이어지는 경우가 많이 발생합니다.

실제 제가 공부하며 직접 작성했던 내용을 바탕으로 매수자들이 꼭 챙겨야 할 핵심 특약 7가지를 정리해 드립니다.

목차

1. 등기이전 지연 시 책임 조건
2. 잔금일 전 하자 발생 시 매도인 책임
3. 관리비 및 세금 정산 기준
4. 임차인 관련 특약
5. 전유부 외 시설물 포함 여부
6. 토지·건축물대장 불일치 시 조치
7. 잔금 지연 및 중도금 미납 책임 조건
8. 마무리 및 요약

1. 등기이전 지연 시 책임 조건

 "잔금일 기준으로 3영업일 이내 등기이전이 이루어지지 않으면, 위약금 지급 또는 계약 해제 가능하다."

• 재개발, 재건축 또는 분양권 거래 시 자주 발생하는 분쟁입니다. 
• 반드시 등기이전 기한과 책임 주체를 명시해두어야 안전합니다.

 

2. 잔금일 전 하자 발생 시 매도인 책임

 

*"현 상태에서의 계약이며, 잔금일 전 발생하는 하자는 매도인이 보수한다."*

• 우선시 되야 하는 것은 가계약이나 계약 전 집 내부 상태를 꼼꼼히 살피는게 먼저입니다. 
• 실제 계약 후 입주 전 발견되는 하자에 대해 매수인과 매도인 간 책임 공방이 많습니다. 
• 따라서 하자 책임의 정확한 시점을  특약에 명시하는 것이 중요합니다.
• 만약 계약 후 잔금일 전 하자가 발생하여 매도인이 보수하는 방법도 있지만 매도인의 상황이 여의치 않을 경우, 일정 금액을 받고 직접 수리하는 것도 방법입니다. 협의가 필요합니다.

 

3. 관리비 및 세금 정산 기준

 

*"관리비, 재산세, 수도·전기료 등은 잔금일 기준으로 일할 계산하여 정산한다."*

• 미납 세금이나 관리비가 있는 경우, 새 집주인이 부담하는 일이 발생할 수 있습니다.
• 생각보다 많은 미납내역이 존재하며, 특히 관리비의 인상이 반영되지 않아 미납금이 적체될 수 있으니 확인해야 합니다.
• 정산 기준일을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.

 

4. 임차인 관련 특약 (전세·월세 승계 포함)

 

*"기존 임차인과의 계약 조건 및 보증금 반환은 전적으로 매도인 책임으로 한다."*

• 요즘에는 갱신권 청구라는 제도가 있기 때문에 임차인이 갑자기 퇴거를 거부하거나 보증금 반환 문제가 생기면 매수자가 곤란해집니다.
• 특히 갱신권을 사용하지 않은 임차인이 있을 경우, 꼭 작성해야 합니다.
• 임대차 계약서 사본과 임차인 동의 여부까지 확보해야 합니다.

 

5. 전유부 외 시설물 포함 여부

 

*"에어컨, 붙박이장, 조명 등은 매도인이 이전 없이 그대로 양도한다."*(매도인 동의하에)

• 가전이나 비품을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
• 구체적인 품목, 개수까지 명시하면 좋습니다.

 

6. 토지대장·건축물대장과의 불일치 시 조치

*"불일치 시 계약 해제 및 손해 없이 원상복구 가능함을 특약으로 명시한다."*

• 특히 단독주택, 상가, 토지 매매 시에는 필요합니다.
• 면적, 구조, 용도와 실제 현황이 다를 수 있으므로 법적 리스크를 최소화해야 합니다.

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7. 잔금 지연 및 중도금 미납 책임 조건(매도 시)

*"매수인이 잔금을 계약일 이후 5영업일 내 지급하지 않으면 계약은 해제되며, 계약금은 위약금으로 간주한다."*

• 계약금만 낸 후 자금조달 실패로 계약을 지연하거나 파기하는 사례를 방지합니다.
• 반대로 매도인의 책임도 함께 규정하는 쌍방 조항으로 만들면 더욱 안전합니다.

8. 마무리 및 요약

‘특약’은 단순한 참고 사항이 아니라,
계약서의 핵심이자 리스크를 줄이는 가장 현실적인 수단입니다.

공인중개사에게만 의존하지 말고, 본인의 상황에 맞는 특약 문구를 직접 고민하고 작성해야 합니다.

단, 꼭 넣어야 할 특약이 아닌 본인이 넣고 싶은 특약에 대해서는 매도자나 공인중개사 분들과 협의가 필요할 수 있습니다. 

특약 하나로 분쟁을 피하고, 발생하는 리스크에 대비하는 것이 계약의 시작입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

매매 계약 시 특약 체크리스트 (요약 정리)

• 등기이전 지연 시 매도인 책임 명시했는가?
• 입주 전 하자 발생 시 처리 책임 분명한가?
• 공과금·세금은 잔금일 기준으로 정산 조건 포함했는가?
• 기존 임차인의 퇴거, 보증금 책임은 매도인이 지도록 명시했는가?
• 에어컨·붙박이장 등 시설물 포함 여부를 정확히 기재했는가?
• 토지·건물대장 불일치 시 계약해제 가능 특약이 있는가?
• 잔금 지연 및 중도금 미납 시 책임 조항이 분명히 들어갔는가?

 

9. 참고글

전세·매매 전 꼭 확인! 집 내부 하자 체크리스트 (첨부파일, 핵꿀팁 포함)