전세·매매 전 꼭 확인! 집 내부 하자 체크리스트 (첨부파일, 핵꿀팁 포함)

집을 처음 보러 가는 날, 우리는 종종 인테리어나 구조에만 집중하게 됩니다.

하지만 실제로는 입주 후에야 드러나는 '숨은 하자'가 더 큰 문제를 만들곤 하죠.

이 글에서는 전세와 매매 계약 전 반드시 확인해야 할 집 내부 하자 항목들을 정리했습니다.

실제 분쟁 사례와 조언 및 꿀팁들을 함께 담았으니, 계약 전 꼭 읽어보시길 추천드립니다.

 

목차

1. 왜 ‘집 내부 하자 체크’가 중요한가요?
2. 계약 전 반드시 확인할 내부 하자 항목 8가지
3. 집 확인 완료 후 확인사항(꿀팁 포함 - 안 보면 손해)
4. 실전 사례
5. 마무리 & 요약
6. 참고글  

1. 왜 ‘집 내부 하자 체크’가 중요한가요?

 

전세나 매매 계약을 앞둔 분들이라면 가장 먼저 떠올리는 건 위치나 가격일 수 있습니다.

하지만 계약 이후 진짜 문제는 눈에 보이지 않던 하자에서 시작됩니다.

특히 전세 계약의 경우 보증금 반환 분쟁으로 이어지기 쉽고, 매매의 경우 수천만 원의 수리비 부담이 생길 수 있습니다.

하자가 계약 후 발견될 경우, 입증과 책임 소재를 두고 분쟁이 발생하기 쉽습니다.

대부분의 하자는 계약서에 명시되지 않고, 눈에 잘 띄지 않는 위치에 있기 때문에 사전 점검만이 유일한 예방법입니다.

더불어, 하자 발견 시 계약 해지나 수리 요구 등을 계약서 특약에 포함시킬 수도 있어, 실질적인 협상력 확보로 이어지기도 합니다.

매매의 경우, 단순히 수리하면 된다는 생각보다는 협상카드로 사용할 것들을 만든다 생각하시면 됩니다.

 

2. 계약 전 반드시 확인할 내부 하자 항목 8가지

 

2.1 누수 및 곰팡이

• 욕실, 주방, 세탁실 주변 벽면이나 천장을 눈여겨보세요. 물이 흐른 자국도 함께 보세요.
• 곰팡이는 단순 오염이 아니라 결로, 누수의 증거일 수 있습니다.
• 곰팡이 흔적은 도배로 덮은 경우가 많아 모서리, 몰딩 주변을 꼼꼼히 확인하세요. 추후 도배 시 다시 생길 수 있습니다.

2.2 수압과 배수 상태

• 세면대와 싱크대를 틀어 수압이 충분한지, 배수가 원활한지 확인하세요.
• 물이 잘 빠지지 않는다면 하수구나 배관 문제일 수 있습니다.

2.3 창문·새시 밀폐 여부

• 창문을 열고 닫아보면서 밀폐가 잘 되는지, 흔들리거나 이격 된 부분은 없는지 살펴보세요.
• 단열이 제대로 안 되면 겨울에 결로 발생 및 난방비 폭탄 위험이 있습니다.

2.4 전기 배선 및 콘센트, 스위치 이상

• 모든 콘센트에 테스트기를 꽂아보면 전기 이상 유무를 확인할 수 있습니다.
• 실사용 시 필요한 위치에 콘센트가 없으면 생활 불편이 큽니다.
• 모든 방 스위치를 체크하셔서 전등이 on/off가 되는지 살펴하세요.
• 화장실 환기구도 체크 대상입니다.

2.5 보일러 및 온수기 작동

• 반드시 보일러를 켜보고 난방이 순환되는지, 온수는 빠르게 나오는지 체크하세요.
• 오래된 건물은 보일러 배관 상태도 중요합니다. 누수의 원인이 됩니다.
• 설치, 제조일자를 확인하세요. 오래되었으면 교체비용만 60만 원 이상 듭니다.

2.6 벽체 균열 및 마감 불량

• 벽에 실금이 있는 경우 구조 문제보단 마감문제일 수 있지만, 넓은 균열은 하자입니다.
• 신축 아파트에 벽에 금이 가있는 경우 보통 건설사와 소송하여 일정 보상금을 받습니다. 집주인이 받았는지 물어보시고 미리 받았다면 이 부분도 체크해 보세요.
• 몰딩과 벽 사이 마감도 깔끔한지 보세요.

2.7 바닥상태(들뜸, 꺼짐 등)

• 장판이 들떠 있거나 걸을 때 특정 부분이 꺼지는 느낌이 있다면, 하부 바닥 문제가 의심됩니다.
• 특히 아이를 키우는 집의 경우 매트가 대부분 깔려있는데, 꼭 들춰서 확인해 보세요.

2.8 천장 누수 흔적 및 결로

• 천장에 누런 얼룩이 있다면 과거 누수 흔적입니다.
• 욕실 천장, 거실 외벽 주변도 결로 흔적이 있는지 확인해야 합니다.

 

3. 집 확인 완료 후 확인사항

 

집을 다 보고 난 후 나가기 전에 해야 할 것이 있습니다.

특히 집이 마음에 들어 가계약을 하기로 마음먹었다면, 더욱 필요한 과정입니다.

이것만 체크하셔도 적게는 100만 원, 많게는 2천만 원을 아낄 확률이 높습니다.

실제 제 경험이며, 체크를 하고 안 하고 차이는 분명 있습니다.  

 

3.1 매도자에게 잔금일자 체크 

• 매도자에게 잔금을 언제 원하는지 체크합니다. 이는 매도자의 상황을 알고 나에게 이득을 최대한 끌어내기 위함입니다.
• 우선 잔금일이 급하지 않고 여유가 있는 상황이라고 한다면 내 잔금일 조정이 수월해집니다. 이를 통해 자금 조달이나 등등 여유를 가져갈 수 있습니다.
• 만약 잔금일을 빠르게 원한다면(돈이 급한 상황), 내 상황이 된다는 가정하에 빠르게 잔금을 해주거나 중도금 비중을 올려 매도자 자금 조달에 도움이 될 수 있게 합니다. 그리고 그 대신 매도 가격 조정을 추후 사장님과 얘기하여 매도자와 협의해서 네고합니다. 저는 이 경험으로 2천만 원을 네고하였습니다. 말 한마디로 거의 연봉급 돈을 아낄 수 있었습니다.

3.2 매도 사유 체크

• 매도 사유 체크라고 해서 "혹시 집은 왜 파시는 거예요?"라고 묻지 마세요. 자연스럽게 물어야 합니다. 보통 내 사정을 얘기하고 싶어 하지 않기 때문입니다. "이사는 어느 지역으로 가세요?", "청약 당첨되셔서 집 파시나 봐요~" 등 자연스러운 질문이 좋습니다.
• 매도 사유가 이사 갈 집이 정해져 있고, 심지어 그 잔금일까지 정해져 있다면 이건 기회입니다. 매도자가 집을 무조건 매도해야 되기 때문입니다. 이는 가격 네고에 있어서 상당히 유리한 상황이니 꼭 체크하는 것이 좋습니다. 
• 그 외에 자금조달이나, 급한 사유라고 판단된다면 꼭 협의를 통해 돈을 최대한 아끼는 것이 좋습니다.

📌 위와 같이 네고 진행 예정이라면 가장 중요한 것은 매도자가 필요한 것을 먼저 주는 것입니다. 주는 것에 대해 조율은 할 수 있지만 아끼려고만 하는 것은 좋지 않습니다. 상대방이 먼저 원하는 것을 주고 필요한 것을 받는 것이 협상의 시작입니다. 

 

 

4. 실전 사례

 

사례 1. 욕실

• 계약 후 입주했더니 욕실 천장에서 물이 뚝뚝 떨어짐
• 타일 등에 금이 가있음
• 환기구 작동 불량. 교체 비용 10만 원 이상 듬
• 줄눈 상태가 좋지 않아 곰팡이 등 관리가 힘듦

사례 2. 주방

• 관련 콘센트가 고장 나 있어 입주 첫날 전기기사 부름
• 후드가 작동하지 않아 교체
• 싱크 배수 문제로 배관 교체 
• 수납장 쇼바 고장으로 교체 → 일반 여닫이면 쇼바가 없음(단, 경첩은 확인 필요)

사례 3. 방, 거실

• 도배를 했음에도 구석, 바닥 등에 곰팡이가 금방 생김(이는 본인 관리 문제인지도 체크)
• 샤시에 이격이 생겨 완전 밀폐 불가로 교체
• 일부 콘센트가 들어오지 않아 전기기사 부름

사례 4. 베란다

• 세탁기 뒤에 곰팡이, 결로를 확인하지 않아 곰팡이 제거 비용 발생
• 윗 집 베란다 누수 발생

이처럼 계약 전 점검만 잘했더라면 발생하지 않았을 하자 분쟁 사례는 무수히 많습니다.

특히 전세 계약은 보증금 반환과 얽혀 분쟁이 커질 수 있기 때문에 사전 확인이 필수입니다.

 

5. 마무리 & 요약

 

집 내부 하자 체크리스트 요약 

• 벽면, 천장 곰팡이·누수 자국 확인
• 수압·배수 테스트 진행
• 창문·샤시 밀폐 상태 점검
• 콘센트 및 전기 작동 확인
• 보일러·온수기 작동 확인
• 벽 균열 및 마감 상태 점검
• 바닥상태(들뜸·꺼짐) 확인
• 천장 누수 흔적 여부 확인

집 내부 하자 체크리스트.PNG

0.71MB

 

집을 확인할 때 눈으로만 그냥 대충 확인하는 것이 아닙니다. 보이지 않는 것도 체크해야 하자를 알 수 있습니다.

이처럼 내부 확인 하자 및 매도자의 상황을 확실히 체크한다면 비용이 들지 않지만, 내 돈을 아껴주는 필요한 과정입니다.
이 글을 꼭 참고하시고 추후 활용해 보시면 정말 후회 없으실 겁니다. 해보세요. 돈 안 들잖아요. ^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

6. 참고글

매매 계약 시 놓치기 쉬운 특약 7가지

2025년 실수요자 내 집 마련 전략 체크! 꼭 확인 하세요!