서울, 수도권 신축 vs 구축 아파트: 가치 및 흐름, 투자 방향 전략 총정리

 

모두가 동일한 조건일 때 새것과 헌 것 중에 사람들은 어떤 것을 좋아할까요?

당연히 99%가 새 것을 좋아한다고 생각합니다. 

사람들이 새차를 사고 싶어 하고 새 물건을 사는 등, 같은 조건이면 굳이 헌 것을 고르진 않을 겁니다.

 

하지만 동일 조건이 아닌 다른 조건이라면 이야기는 조금 달라집니다.

선택에 필요한 요소, 경우의 수와 장단점을 비교하여 따져봐야 할 것입니다.

생각보다 한 물건이 가지는 가치는 여러 가지의 요소들의 합이며, 사람의 심리까지 반영되는

복합적인 것이라는 것을 꼭 알아야 합니다.

따라서 "서울은 신축이 정답이지"와 같은 1차원적인 생각은 주의할 필요가 있습니다. 

 

말씀드리기 앞서 아래 내용은 모두 그렇다는 것이 절대 아닙니다.

지역과 시기 차이가 반드시 존재합니다.

세부적으로 따지기에는 글이 너무 길어지기 때문에 평균적으로 말씀드린다는 점 꼭 참고해 주시길 바랍니다.

 

목차

1. 자산가치 비교
2. 상승 흐름 비교
3. 투자(매매) 방향 전략
4. 마무리 & 요약
5. 참고글

1. 자산가치 비교

1-1. 신축 아파트

기본 내재 가치

• 최신 인프라, 시설, 커뮤니티, 설계에서 오늘 생활 편의성이 우수합니다.
• 신축이라는 것을 무한으로 공급할 수 없기에 희소성을 가집니다.
• 이로 인한 새것에서 발생하는 기대 프리미엄이 가격에 반영될 가능성이 큽니다.
• 청약의 경우 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.(시기에 따라 다름)
• 새것이라는 기대로 수요(매매, 전세)가 좀 더 안정적입니다. 
• 어느 정도 입지만 받쳐주면 경쟁력이 구축보다는 높을 확률이 큽니다.

주의할 점

• 청약 시 분양 및 입주 시기에 따라 분양가 상승, 시장 분위기에 따른 리스크가 존재합니다.
• 가치, 시기에 따라 가격에 거품 정도가 산술적으로 환산되지 않는 리스크가 있습니다.
• 지역에 따라 시간이 지나 갈수록 감가상각이 발생합니다. 땅은 그대로지만 건물은 낡기 때문입니다. (위치에 따라 다름)
• 신축을 선택할 때는 접근 시기에 따라 그 리스크에 대한 방안 등을 충분히 고려해야 합니다.
• 땅의 가치가 비교적 낮은 곳(충분히 대체 가능한 위치)의 경우, 위에서 말하는 기본 내재 가치가 반영이 안 될 가능성이 높습니다.

1-2. 구축 아파트

기본 내재 가치

• 오래전부터 형성된 인프라(학군, 교통, 환경 등)를 갖추고 있습니다. 이는 입지적 우위를 점하고 있습니다.
• 이런 인프라에 맞춰 생애주기별 이동이 일어나기에 움직이는 게 쉽지 않고, 오히려 유입 수요가 꾸준합니다.
• 물론 위치에 따라 다르겠지만, 위의 이점으로 인해 땅의 가치가 비교적 높습니다.
• 기존 인프라(땅의 가치)를 유지하며 재건축, 재개발, 리모델링과 같이새것이 된다면 땅의 가치에 물건의 가치까지 오르게 되어 더욱 높은 프리미엄을 가질 수 있습니다.

주의할 점

• 오래된 만큼 유지보수 비용 부담이 존재합니다. 이로 인한 정신적 스트레스는 생각보다 상당합니다.
• 인프라를 제외하고 불편한 점들이 많이 존재합니다.(주차, 편의 등등)
• 구조적 문제가 존재합니다. (층간소음, 단열 등등)
• 재건축, 재개발, 리모델링과 같은 호재가 시장 상황에 따라 마이너스가 되기도 합니다.(정책 변경으로 인한 기대감 하락)
• 주변에 해당 지역 수요에 비해 공급이 많다면 수요가 감소할 가능성이 높습니다. 특히 전세가격의 경우 상당한 영향을 미칩니다. 전세가격에 미치는 영향이 매매가에도 영향을 미칠 가능성도 존재합니다.
• 땅의 가치가 비교적 낮은 곳의 경우, 내재 가치가 0에 수렴할 가능성도 존재합니다. 

위와 같이 각 자산이 가지는 가치는 장, 단점이 분명히 존재하며 시기, 정책 등과 같이 상황에 따라 달라집니다. 가지고 있는 가치가 정확히 무엇이다라고 정의하기에는 한계가 분명히 존재합니다. 

다만,  부동산의 가치 = 땅의 가치 + 건물의 가치이고 땅의 가치와 건물의 가치에 절대 가격을 확정할 수는 없지만 이 두 개의 요소에 따라 가치를 어느 정도 유추 할 수는 있습니다..

 

2. 가격흐름 비교

2-1. 신축 아파트

매매가

• 시기, 지역에 따라 다르지만 공급이 여의치 않을 때 평균적으로 초기 프리미엄 형성이 구축보다는 빠릅니다. 
• 입주 1~3년 차까지 급등한 사례가 많으며, 브랜드·단지 규모·역세권 여부에 따라 5년 내 자산가치가 폭등한 곳도 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 
• 평균적으로 시세에 좀 더 민감하게 반응합니다. 사람들이 말하는 대장아파트급의 명예를 가져갈 확률이 높습니다.
• 단, 위에서와는 다르게 접근 시기에 따라 리스크가 존재합니다.(폭등 뒤, 영끌 대출로 매매 후 하락기 전환 시)  
• 하락장에서 절대가 방어율이 구축보다는 평균적으로 좋습니다. 다만, 그 폭은 훨씬 크다는 단점도 분명히 존재합니다. 이는 프리미엄 자체가 애초에 높았기 때문입니다. 많이 오른 만큼, 떨어지는 폭도 클 수 있습니다.

전세가

• 구축아파트보다는 비교적 높은 가격을 유지합니다. 전세가는 실사용 가치이기 때문입니다. 위에서 말씀드린 것처럼, 사람들은 생각보다 새것을 좋아합니다.
• 따라서, 전세 공급이 부족한 상황이 오면 절대가 상승폭이 비교적 높습니다.  
• 입주 초기에는 전세가 방어가 힘듭니다. 대량 공급이 일어나기 때문입니다.

2-2. 구축아파트

매매가

• 입지가 좋다면 재건축, 리모델링 등 신축 변환에 대한 프리미엄 형성이 웬만한 신축아파트 그 이상이 될 수 있습니다.
• 비슷한 입지에 신축보다는 가격 상승이 비교적 느립니다. 단, 속도의 차이입니다. 느릴 뿐 결국 같이 상승합니다.
• 하락장에서 비슷한 입지 신축보다 절대가 하락폭은 낮은 편입니다. 덜 오른 만큼, 덜 떨어집니다.
• 주변에 신축아파트 공급이 발생하면, 전세가 하락에 따라 정체구간이 존재할 확률이 큽니다. 매매 수요가 신축 전세 수요로 전환될 가능성이 있기 때문입니다.

전세가

• 비슷한 지역에서 신축아파트보다는 실사용 가치가 낮기에, 비교적 낮은 전세 가격을 유지합니다. 
• 단, 비교적 낮게 유지할 뿐이지 전세 공급이 부족하면 그 상승폭 또한 충분히 높습니다.
• 주변에 신축아파트 공급이 발생할 경우, 전세가 방어가 생각보다 어렵습니다.

저는 서울, 수도권(일부 제외)의 아파트 가격은 전쟁이 나거나, 일자리 위치의 유의미한 변화가 일어나지 않는 이상 시기의 차이이지 우상향이라고 생각하는 사람입니다. 시장경제의 기본 원리인 수요와 공급 중 수요 대비 공급이 한정적이기 때문입니다. 

 

3. 투자(매매) 방향 전략

3-1. 같은 가격

• 장기적으로는 정말 메인 입지일 경우 신축 아파트를 선택하는 것이 단연코 유리하고, 그게 아니라면 메인 입지의 대표급 구축아파트 선택이 유리할 경우도 높습니다. 
• 메인 입지가 아닌 현재 기준 비슷한 지역, 위치라면 신축 아파트를 선택하는 것이 단기적으로는 유리할 수도 있습니다. 사는 것도 중요하지만, 매도할 때 더 유리합니다.
• 단, 추후 변화 가능성이 있고, 그 변화가 입지에 좋은 영향을 준다면 장기적으로는 충분히 유리할 수 있습니다.
• 솔직히 말씀드려서 비슷한 지역이라면, 신축 매매가 저는 더 좋다고 봅니다. (강남 등 최상급지 제외)
• 땅의 가치가 메인 입지의 구축보다는 비교적 떨어지지만, 건물 가치가 그 뒷받침을 해주기 때문입니다. 
• 지역이 다를 경우에는 그 지역의 A급 입지라면 더 좋은 지역의 구축을 선택하는 것이 저는 장기적으로 유리하다고 봅니다.

 

3-2. 다른 가격

• 비슷한 입지의 신축이 더 급등한 후라면, 메인 입지의 구축부터 서둘러 찾아보세요. 만약 아직 오르지 않았고 비교적 덜 올랐다면, 구축을 선택하는 것이 단기적으로 유리합니다. 물론 장기적으로도 나쁘지 않습니다. 
• 반대로 메인 입지의 구축이 더 급등한 후라면, 비슷한 입지의 신축부터 찾아봐야 합니다.
• A급 입지 신축, 구축아파트 모두 올랐다면, 이제 B급 또한 위의 순서처럼 찾아 보세요.

 

언제나 급등한 가격을 보는 것이 아니고, 상대적으로 덜 오른 가격을 찾는 것이 내가 이익이 날 확률이 높습니다.

이게 곧 안전마진을 높이는 전략입니다.

이는 매수, 매도 시기에 따라 폭락이 될 수도 있기 때문입니다.

 

4. 마무리 & 요약

이외에도, 더 많은 제 생각을 작성할 수 있지만 세부적으로 말씀드리기에는 이 글 하나로만 담기에는 부족합니다.

어느 쪽이 더 좋다고 단정할 수는 없습니다. 단, 우리는 선택을 해야 하고 그 선택이 나에게 더 유리하도록 해야 합니다.

최고의 선택보다는 최선의 선택과 집중이 중요합니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

구분	단기적 관점	장기적 관점
같은 가격	메인 입지 신축 > 비슷한 입지 신축 >  메인 입지 구축	메인 입지 신축 > 비슷한 입지 신축 > 메인 입지 구축 (최상급지 제외)
다른 가격	메인 입지 신축 > 가격이 덜 오른(메인 입지 구축, 비슷한 입지 신축)	메인 입지 신축 > 메인 입지 구축 > 비슷한 입지 신축

 

 

5. 참고글

부동산 매매 계약 완벽 가이드

 6.27 대책에 대한 현실적 대응방법