2025년 대출규제 이후, 현실적인 자금 계획 세우기

 

2025년 들어 정부는 가계부채 총량 관리를 위한 더욱 엄격한 대출규제를 시행 중입니다.

자금 계획을 이미 세워놓고 대기 중이셨던 분들은 대출규제의 시작 및 적용에 따라

당황하셨을 거라고 생각합니다. 

내 집 마련 계획이 있는 실수요자들은 예전보다 자금 마련이 더 어려워진 건 사실입니다.

이에 더해 다주택자들은 현금이 없으면 사실상 더 어려워진 상황이 되었습니다.

전세는 다주택자들이 있어야 생겨나는데, 다주택자들 규제가 계속 심화되고 있으니 전세가가 걱정됩니다.

 

여러분들은 어떻게 될 것 같으세요?

오늘은 대출규제 이후, 현실적인 자금 계획을 어떻게 세울지 좀 더 심층적으로 적어보려고 합니다.

우선 전략을 세우기 위해서는 적?을 알아야 합니다.

목차

1. 대출규제 요약 및 용어 간단 정리.
2. 현실적인 자금 계획 세우기.
3. 반드시 알아야 할 현실적인 전략적 대안
4. 마무리 & 요약

 

1. 대출규제 요약과 용어 간단 정리

 

DSR규제 강화

 

DSR은 개인이 빌린 대출금을 연간 갚아야 하는 모든 원리금 상환액이 연소득 대비 일정 비율을 초과하지 않도록 제한하는 제도입니다. 쉽게 말해서 갚을 능력을 본다는 것입니다. 그 능력이 안되면 대출이 되지 않습니다.

현재 DSR 비율은 40% 이하로 제한되며, 소득이 낮거나 대출이 많은 사람들은 과거보다 훨씬 적은 금액만 대출이 가능합니다.

LTV(담보인정비율) 규제, 대출 만기 제한

2 주택자 이상은 주택담보대출 금지시켰습니다. 생애 최초 주택구입자에게 70%까지 나옵니다. 1 주택자가 갈아타기 할 경우 6개월 이내에 처분 조건으로 비규제지역 70%, 규제지역 50% 주담대가 가능합니다. 여기에 대출만기를 30년으로 줄여 DSR이 더 올라가는 구조가 되었습니다. 

정책대출 규제, 신용대출 축소

낮은 금리의 디딤돌 대출과 신생아 대출의 한도를 낮췄습니다. 이는 정말 집이 필요한 수요자들의 대출까지 만지작했다는 점에서 놀랐습니다. 여기에 신용대출을 본인 연봉 수준만 나올 수 있게 바꿨습니다.

 

2. 현실적인 자금 계획 세우기

 

가계소득 점검하기(확인)

 

가장 먼저, 현재 본인의 정확한 재정 상태를 재점검해야 합니다. 가장 기본적인 가계 소득을 확실히 파악합니다.

여기서 숨만 쉬고 나가는 돈과 같은 고정비와 유동적인 비용까지 제한 나머지 금액을 인지합니다. 추후 대출로 인해 상환금액이 남은 가계 소득의 비용을 제한 금액과 비슷하거나 높다면, 이는 대출 금액을 다시 생각해봐야 합니다. 가계 소득이 마이너스가 되면 무리하는 상황이라고 생각하시면 됩니다.

현금화 가능한 자산을 꼼꼼히 분석하여 실질적인 자기 자본을 명확히 파악해야 합니다. 혹시 돈이 묶여 있는 곳에 대해서는 선택하셔야 합니다.

대출 가능 금액 산정법

대출규제 강화로 본인이 받을 수 있는 최대한의 대출 가능 금액을 현실적으로 계산해야 합니다. 이는 DSR 계산기를 활용해 나의 정확한 대출 한도를 미리 확인하는 것이 중요하며, 보수적으로 계획을 세워야 리스크가 적습니다. 대출로 인해 가계 소득이 마이너스가 되지 않게 절대 무리하지 마세요.

저축전략 세우기

대출 가능 금액이 축소된 만큼 자기 자본을 충분히 확보하는 전략이 필수적입니다. 월급 받아 쓰고 저축이 아닌, 선저축 후 사용으로 가야 합니다. 또는 정기예금이나 적금을 통한 자금 확보, 필요하지 않은 소비 지출을 줄여 추가적인 자금 확보가 필요합니다. 본인을 못 믿으시겠다면 강제로 은행에 거치될 수 있게 하는 것도 방법입니다.

또한 가족 간의 차용증이나 증여를 활용하여 자기 자본을 보완할 수도 있습니다.

 

3. 반드시 알아야 할 현실적인 전략적 대안

 

분양권·청약 전략 활용하기

 

청약 시장은 여전히 실수요자에게 유리한 환경입니다. 특별공급, 추첨제 물량 등을 활용하여 청약에 도전하고 중도금 무이자 조건을 가진 단지 위주로 접근한다면, 자기 자본 부담을 줄이면서 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있습니다.(로또 청약)

다만 이건 확실히 아셔야 합니다. 청약이나 분양권의 경우 시기에 따라 경쟁률이 높기에 안될 경우도 생각하셔야 합니다. 또한 신도시와 같은 사전 청약으로 집을 사는 것은 공급기간 자체가 오래 걸릴 수 있기에 청약이 당첨이 되었어도 상당기간 전, 월세로 거주할 가능성도 높습니다. 실제로 2 시기 신도시 검단, 감일지구등이 있습니다(10년 넘게 걸림).

하게 되더라도 시행이 빠르고, 빠르게 공급 가능성이 높은 분양을 노리시는 걸 추천드립니다.

실거주 전세 → 전세 끼고 매매 전략

대출규제가 심할 경우 바로 매매 후 거주하는 것보다는 본인은 전, 월세를 실거주하고 전세 끼고 사놓는 것도  방법입니다. 집을 사는 것을 포기하는 것보다는 나. 몸이 좀 고생하고 추후에 들어가서 살더라도, 일단 기회가 오면 저렇게라도 매매하는 게 현명해 보입니다.

가족 간 증여 및 차용 주의사항

가족 간 자금 지원을 받을 때는 증여세 문제를 명확히 체크해야 합니다. 10년 내 일정 금액까지는 증여세 면제 혜택(5천만 원)이 있지만 이를 초과하면 세금 문제가 발생할 수 있으니, 반드시 전문가의 조언을 받는 것이 좋다. 단, 신혼, 출산등의 이유로 양가에서 자금조달이 각 1억 5천만 원씩 무료로 빌릴 수 있는 정책이 있으니 참고해 주시면 좋을 것 같습니다.

4. 마무리 & 요약

2025년 이후 강화된 대출규제 속에서도 현실적인 계획과 정확한 전략을 세운다면 내 집 마련의 목표를 달성할 수 있습니다.

넋 놓고 규제로 인해 소극적인 행동으로 하기보다 적극적으로 메타인지 하는 것이 중요합니다.

아는 것이 힘이기 때문에 내 정확한 자금 흐름과 절댓값을 알고 이것을 무기처럼 사용하는 것이 적극적인 행동이 가능하게 만드는 것입니다. 중요한 것은 당장 집을 사지 않는다고 해도, 이 자금 계획이나 현황은 파악해 주면 나중에 꼭 도움 되실 겁니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.