부동산 관련 세금 줄이는 방법 : 양도세 편

부동산을 사고, 보유하고, 팔 때마다 다양한 세금이 부과됩니다.

흔히 사람들은 부동산을 사서 팔 때 높은 차익만을 바라보곤 하는데,

그전에 이 내용만 알면 돈을 벌고 시작하는 것과 다름없습니다.
세금은 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 기본 구조와 절세 요령만 정확히 알면 누구나 수백만 원을 합법적으로 절약할 수 있습니다.

 

부동산 관련 여러 가지 세금이 있지만, 오늘은 가장 중요한 양도세에 대한 글을 다루려고 합니다.

양도소득세(양도세)는 부동산을 매수한 가격을 기준으로 팔 때 생긴 차익에 대해 내는 세금입니다.

어떻게 보면 가장 금액이 크고, 가장 많은 절세 전략이 필요한 세금이기도 합니다.

그렇기에 다른 건 몰라도 양도소득세 전략만큼은 필히 공부하셔야 하는 부분입니다.

상황별 양도세에 대한 절세 방법 꿀팁을 다뤄 보겠습니다.

참고로 모든 세금은 과세표준액이 중요합니다.

 

목차

1. 기본 계산 구조
- 일반주택
- 고가주택
2. 1 주택자 절세전략
- 일반주택
- 고가주택
3. 다주택자 절세전략
- 일반주택
- 고가주택
4. 실전 계산 예시
- 사례 1, 2, 3
5. 마무리 & 요약

 

 

1. 기본 계산 구조

일반주택

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본 인적 공제(250만 원)
양도세 = 과세표준 × 세율

 

고가주택(1 주택자 기준)

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

과세대상 양도차익 = 전체 양도차익*((양도가액-12억 원)/양도가액)

장기보유특별공제 = 전체 장기보율 특별공제액*((양도가액-12억 원)/양도가액)

 

과세표준 구간에 따른 세율

1,400만 원 이하 : 6%
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 : 15%(누진공제 126만 원)
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 : 24%(누진공제 576만 원)
8,800만 원 초과 ~ 1.5억 원 이하 : 35%(누진공제 1,544만 원)
1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하 : 38%(누진공제 1,994만 원)
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 : 40%(누진공제 2,594만 원)
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 : 42%(누진공제 3,594만 원)
10억 원 초과 : 45%(누진공제 6,594만 원)

 

2. 1 주택자 절세전략

 

일반주택(실거래가 기준 12억 이하)

• 기본적으로 일반주택에 대해서는 비과세 요건을 필히 충족해야 합니다.
• 보유를 2년 이상해야 하며, 규제지역 여부에 따라 거주 2년이 추가됩니다.
• 위와 같이 비과세 요건만 충족시키면 양도세에 대한 금액은 0원입니다.
• 일시적 2 주택자의 경우 신규 주택(잔금일, 등기접수일 중 빠른 날 기준) 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도해야 합니다,
• 일시적 2 주택자 중 상속, 혼인, 동거봉양 등으로 2 주택이 된 경우도 3년 이내 기존 주택을 양도해야 합니다.

 

고가주택(실거래가 기준 12억 초과)

• 양도가액(실거래가)이 12억을 초과하면 고가주택으로 간주되어 양도금액에 12억에 대한 차익 발생분에 대하여 양도세를 부과하고 있습니다.
• 고가주택을 구입할 때 공동명의로 구입하면, 위에서 말한 양도금액에 12억 차익분에 대한 과세표준액이 50%로 분할되어  세율구간이 적용되기에  절세효과가 있습니다. 이는 어떤 가격에 양도하느냐에 따라 상당한 비용 절감 효과가 가능합니다.
• 이와는 다르게 일반주택을 구입하였지만, 팔 때 고가주택이 되는 경우에도 공동명의였다면 절세효과가 있습니다. 따라서 고가주택에 근접하는 주택을 매수하실 경우, 공동명의를 고민할 필요가 있습니다.
• 장특공(장기보유특병공제)을 최대한 활용합니다.

구분	2년이상	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년이상
보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

• 적용예시 : 보유기간 4년, 거주기간 2년 = 16% + 8% = 24% 적용
• 주의할 점은 보유기간은 3년 이상, 거주기간은 2년 이상 충족해야 공제율이 적용됩니다.
• 만약 2년 이상의 거주기간 요건이 충족되지 않을 경우, 보유기간(3년 이상)에 대해 기본 공제율만 적용됩니다. 기본 공제율은 3년 이후 보유기간에 따라 매년 2%씩 최대 30%만 공제됩니다.
• 따라서 장기보유특공공제를 최대한 활용하려면, 10년 이상 보유 및 거주를 하시면 80%를 적용할 수 있습니다. 
• 공동명의, 장특공을 제외하고 필요경비를 최대한 첨부하여 양도세를 줄일 수 있습니다. 취득세, 중개수수료(매매), 리모델링 비용(확장공사, 새시공사, 화장실 공자, 난방비용 수리 등) 등이 필요경비가 되며, 양도차익에서 필요경비를 제하여 절세효과가 있습니다.

 

3. 다주택자 절세전략

 

일반주택

• 조정대상지역이라면 2026년 5월 9일 이전에 양도해야 합니다. 중과세율이 부활하며, 장특공이 배제될 가능성이 있습니다.
• 보유기간을 3년 이상 확보하여 장기보유특별공제 혜택을 받는 게 좋습니다. 다주택자는 보유기간만 인정되며 기본 공제율이 적용되기에 3년 이상 보유 시 매년 2% 최대 30%가 공제 가능합니다. 단, 위에서 말씀드린 바와 같이 중과세율에 따라 장특공이 무의미할 수도 있습니다. 이건 직접 따져봐야 합니다.
• 공동명의로 취득합니다. 이는 과세표준액이 지분에 맞게 분할되어 기본 인적 공제 적용 및 과세표준 세율구간이 낮아질 수 있어 효과적인 방법 중 하나입니다. 
• 다주택자의 경우 차익이 발생한다면 무조건 세금이 나오기에 필요경비를 꼭 첨부하여 절세효과를 누려야 합니다.
• 양도차익이 발생한 주택의 경우, 손실이 난 다른 주택과 같은 해에 매도한다면 합산과세가 적용되어 차익에서 절세가 가능합니다. 단, 이와는 반대로 양도차익이 발생한 2개의 주택을 같은 해에 매도할 경우에 합산과세로 인한 세금이 늘어날 수 있다는 점은 주의하시기 바랍니다. 

고가주택

• 일반주택에 모든 절세전략을 이용해야 합니다.
• 양도차익이 가장 적은 주택부터 매도를 하셔야 합니다. 이는 고가주택부터 매도할 경우, 양도차익 모두에 해당하는 양도소득세를 내야 하기 때문입니다.
• 모든 주택을 매도 후, 고가주택을 제외한 나머지 주택을 취득한 지 3년 이내라면 일시적 2 주택자로 간주되어 비과세를 적용받을 수 있습니다.
• 위와 같이 3년 이후라면, 이 주택 또한 매도하시고 1세대 1 주택자로 비과세 혜택으로 가야 합니다. 이때, 1 주택이 된 시점부터 장기보유특별공제가 적용되므로, 이 또한 고려하셔야 합니다.
• 다주택자 고가주택 보유자의 경우, 위의 방법을 떠나서 세무사에게 상담하길 추천드립니다.

 

4. 실전 계산 예시

 

1 주택자 일반주택 비과세는 제외하였습니다. 0원이기 때문입니다.

고가주택과 다주택자 분들에게 해당하니 아래 사례들을 보시면 더욱 이해하시기 쉬울 겁니다.

사례 1. 1세대 1 주택자 고가주택

• 취득일 : 20년 07월 04일(취득가액:9억 4천5백만 원)
• 양도일 : 25년 05월 16일(양도가액:12억 4천7백만 원)
• 필요경비 : 3천만 원
• 보유, 거주기간 : 4년 8개월

양도차익 = 124700만 원 - 94500만 원 - 3천만 원 = 27200만 원
고가주택 양도차익 = 27200만 원 x ((124700만 원-120000만 원)/124700만 원)=약 1025만 원
장기보유특별공제 = (27200 x (16%+16%)) x ((124700만 원-120000만 원)/124700만 원)=328만 원
과세표준 =  1025만 원 - 328만 원 - 250만 원(인적공제) = 447만 원
양도세 = 447만 원 x 6%(세율구간참고) = 26.8만 원

 

사례 2. 1세대 1 주택자 고가주택

• 취득일 : 20년 07월 04일(취득가액:9억 4천5백만 원)
• 양도일 : 25년 05월 16일(양도가액:12억 4천7백만 원)
• 필요경비 : 3천만 원
• 보유, 거주기간 : 10년 이상

양도차익 = 124700만 원 - 94500만 원 - 3천만 원 = 27200만 원
고가주택 양도차익 = 27200만 원 x ((124700만 원-120000만 원)/124700만 원)=약 1025만 원
장기보유특별공제 = (27200 x (40%+40%)) x ((124700만 원-120000만 원)/124700만 원)=820만 원
과세표준 =  1025만 원 - 820만 원 - 250만 원(인적공제) = 0원
양도세 = 0원

 

사례 3. 다주택자 일반주택

• 취득일 : 20년 07월 04일(취득가액:27000만 원)
• 양도일 : 25년 05월 16일(양도가액:38000만 원)
• 필요경비 : 3천만 원
• 보유기간 : 5년

1인 명의
양도차익 = 38000만 원 - 27000만 원 - 3000만 원 = 8000만 원
장기보유특별공제 = 8000만 원 x 8%(매년 2%) = 640만 원
과세표준 = 8000만 원 - 640만 원 - 250만 원(인적공제) = 7110만 원
양도세 = (7110만 원 x 24%) - 576만 원(누진공제) = 1130만 원 

공동명의
양도차익 = 4000만 원(1인 명의의 절반)
장기보유특별공제 = 320만 원
과세표준 = 4000만 원 - 320만 원 - 250만 원 = 3430만 원
양도세 = (3430만 원 x 15%) - 126만 원(누진공제) = 약 389만 원

공동명의시 약 741만 원 절세 가능(인적공제 + 세율구간감소)

 

 

5. 마무리 & 요약

매도하기 전 아래의 방법으로 양도세를 미리 계산해 볼 수 있습니다.

• 국세청 홈택스 > 양도소득세 자동계산
• 부동산계산기 어플 > 양도세 계산

양도세는 단순한 공식으로 끝나지 않습니다. 

조건에 따라 수백만 원 ~ 수천만 원의 차이가 발생합니다. 따라서 꼭 시뮬레이션을 통해

절세효과를 최대한 적용할 수 있도록 해보시길 추천드립니다.

이 글이 꼭 도움이 되길 바라며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

참고글

2025.07.16 - [부동산 투자 및 내집마련] - 부동산 관련 세금 줄이는 방법 : 취득세, 보유세, 증여세 등